房地产开发贷款，房地产开发贷款的风险
房地产开发贷款，房地产开发贷款的风险
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4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（下称《通知》）指出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的*首付款比例、*贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
《通知》还要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。此外，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
“事实上，个人按揭贷款一直被视为风险相对可控的贷款类别，银行内部也愿意增加按揭信贷投放额。”一位城商行风控部门人士向
他坦言，相比个人按揭贷款放款力度增加，开发贷仍面临较高投放压力。
“现在我们对在建优质房产项目做到不抽贷不压贷，但在新增房产项目开发贷审核方面仍然比较谨慎。”这位城商行风控部门人士向
一位股份制银行东部地区分行对公业务部门主管向
“通过这种做法，今年以来我们新增开发贷额度较去年回升不少。”他透露。
央行发布的*数据显示，相比去年第四季度，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。
“今年我们已将它列入重点业务进行布局。”一位银行投行部门人士向
银行开发贷投放悄然回升
上述城商行风控部门人士向
在他看来，目前要做好这项工作的*挑战，是如何将这些项目与房地产企业进行“区分”——以往，银行审核开发贷，主要是根据房地产企业能否提供担保，以及拿出其他资产增信；如今部分大型房地产企业遭遇资金周转困难，令风控部门不得不调降开发贷投放额度以规避风险。
他所在的银行因此做了一些业务流程调整，即遴选一批在建优质房地产项目（主要是销售前景与地段良好，有升值潜力且容易套现），要求开发商按项目设立一个主体，由后者在银行开设一系列账户，以便银行能及时跟踪了解开发贷、销售回款、按揭贷款等资金流向，从而确保项目销售回款能用于偿还开发贷资金，不会被房地产公司挪用。
“通过这类闭环操作，风控部门开始允许这类在建房产项目开发贷不被压缩或抽走。”这位城商行风控部门人士透露。与此同时，银行还调整了开发贷投放策略，不再一次性给予所有开发贷资金，而是派遣专业员工前往在建项目现场调研，根据房地产项目建设进程分期发放相应贷款资金，降低开发贷资金挪用风险。
一位股份制银行对公业务部门人士向
“整个2021年，即便是大型房地产企业的优质在建项目，风控部门也会因房地产企业高负债与资金周转紧张状况而否决开发贷申请，现在若银行能采取良好的信贷资金闭环发放回收管理措施，风控部门可以适度放宽对开发商信用评级的评估，同意发放新的开发贷申请。”他告诉
在他看来，要驱动银行进一步加大开发贷投放，还需国内房地产市场持续复苏。
国家统计局公布*数据显示，一季度国内商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额为29655亿元，下降22.7%。此外，一季度住宅新开工面积为21558万平方米，下降20.3%。
一位国内私募基金房地产分析师表示，这意味着未来一段时间银行不大会大幅度追加开发贷投入，而是先立足于确保在建项目的开发贷平稳有序投放，在确保自身信贷风险得到有效控制同时助力房地产市场平稳发展。
促进房地产并购贷款有序开展
值得注意的是，在相关政策鼓励下，越来越多银行正积极投身房地产项目风险处置并购金融业务。
1月中旬，浦发银行表示将发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放。
2月，兴业银行计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。
上述银行投行部人士向
“与此同时，我们内部也对并购贷款风控做了改善，要求并购贷款占比不能超过整个房地产并购项目的60%，贷款期限不应超过5-7年，且并购方需要提供足够的资产抵押等增信措施进行贷款担保。”他透露。相比这些硬性条件，他们更看重并购方是否具有足够丰富的房地产项目风险处置经验与资产重整能力。
这位银行投行部人士表示，此前他们与多家大型房地产企业沟通，发现他们已储备了不少相对成熟的风险资产处置手法，比如针对某些具有改造价值的烂尾楼项目，他们会联合银行以公益债持有人身份参与项目并购，此举一方面令银行获取项目优先偿债权，有效降低并购贷款风险，另一方面也能输出烂尾楼改造实施方案与足够改造资金，令烂尾楼“重获新生”，既解决了楼宇债务问题，也令各方债权人得到理想的回报。
“针对房地产企业的并购贷款支持，我们也与并购方讨论如何将被并购企业旗下优质商业地产与工业地产进行资产证券化，进一步盘活被并购企业资产并实现更好的自我造血能力。”一位国有大型银行东部地区分行投行部门主管指出。此外银行在提供并购贷款同时，还与并购方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地产风险项目的潜力和价值，提升风险资产处置能力与资源调配能力，助力风险资产从粗放型处置向精细化处置“转变”。
日前，华为终端业务群首席执行官余承东在谈到AITO问界M7和M5的自动驾驶时表示：“现在自动驾驶还在使用高精地图，但未来发展不应该依赖高精地图、车路协同。”小鹏汽车董事长何小鹏也表示：“对于自动驾驶而言，高精地图一定是个过渡，云端的结合也只是一个辅助，真正的自动驾驶一定要能够全场景驾驶。”
尽管在部分人眼中，高精地图或许不是未来的选择，只是一个过渡，但不得不承认的是，现阶段在该领域已聚集了多位重量级的玩家。百度地图、高德地图、腾讯地图纷纷入局，甚至华为和美团也不例外，高精地图俨然成为了“兵家必争之地”。
多位业内人士向《中国经营报》
蓄势待发
近日，自然资源部办公厅印发《关于做好智能网联汽车高精度地图应用试点有关工作的通知》，在北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆6个城市开展首批智能网联汽车高精度地图应用试点，形成可在全国复制、推广的自动驾驶相关地图安全应用技术路径和示范模式。
对于高精地图，并没有一个标准的定义。业内普遍认为其是指*精度和相对精度均在厘米级（10厘米至20厘米）的高分辨率、高丰度要素的导航地图。相较于为人服务的传统车载导航电子地图，高精度地图是为自动驾驶系统服务的专属地图，其蕴含更为丰富细致的路面、路侧及路上的静态信息，还需要辅以实时动态交通信息。
简而言之，导航地图是给用户看的，而高精地图则是给机器看的。事实上，相对于已经进入市场35年的导航地图，电子地图落地的时间并不算长。
2018年，搭载了高精地图的通用汽车凯迪拉克CT6“超级巡航”（Super Cruise）系统进入中国，高德地图为其提供了高精度地图数据服务，这也是首个在中国市场前装量产落地的高精地图商业应用项目。
仅仅一年后的2019年4月，高德地图对其原有的高精地图服务进行升级，并以不超过100元的价格提供标准化高精地图服务，为其客户提供满足L3级别、覆盖我国除港澳台地区外全部高速及城市快速路的全要素标准化高精地图数据。
近年来，以蔚来汽车、小鹏汽车、理想汽车为代表的造车新势力快速崛起，并对*别辅助驾驶功能的需求越发强烈，高精地图的重要性也与日俱增。据估计，2025年高精地图市场规模将达到89.6亿美元
即使当下高精地图市场规模并不高，但其却撬动着更加广阔的自动驾驶市场。据亿欧智库《2021—2022中国自动驾驶行业深度分析与展望报告》，到2030年，中国智慧交通市场规模将达到10.6万亿元。
并且，根据《智能网联汽车技术路线图2.0》的规划，2025年L2/L3级别的自动驾驶新车渗透率应当达到50%左右。其中高精地图作为L3及以上自动驾驶感知层的核心技术之一，也必然随着L3自动驾驶的量产落地迎来快速增长期，其市场规模也会不断扩大。
三分天下
从目前市场细分来看，高精度地图主要包括ADAS（*驾驶辅助）地图、HD（高精）地图、AVP（自动代客泊车）地图。其中，传统地图厂商专注于ADAS地图和HD地图，而部分厂商则寻求在AVP停车场地图、合规数据众包方面实现突破。
不仅如此，顺丰、美团、京东等公司近两年在拿下高精地图资质后，开始发力拓展无人配送的业务。
全图通科技有限公司CEO李雪娇对
头豹研究院汽车行业分析师张诗悦说道：“当前只有28家企业获得了甲级资质证书，所以高精地图的参与者主要是互联网企业、传统地图厂商和科技公司这三类，腾讯、百度、阿里这三巨头在高精地图市场中是三足鼎立。”
易观分析也指出，高精地图市场之争背后是以BAT为首的互联网大厂之争，百度地图依托于百度Apollo自动驾驶整体战略，在高精地图领域布局较早的阿里通过收购高德地图，腾讯则通过入股四维图新，来抢占中国高精地图市场份额。
IDC发布的2020年中国高精度地图市场报告显示，当年高精度地图市场总量达到4.74亿元人民币，增速达70%。中国前五大高精地图厂商分别是百度、四维图新、易图通、高德和HERE，其中百度的份额为28.7%。
根据《智能网联汽车高精地图白皮书2020》报告，百度以L3级自动驾驶要求为标准，已采集30万公里、以全国高速路为主的高精地图数据。近期百度将地图业务并入汽车线，目的也很明确，要做资源合理调配、共享互通，更好推进服务B端自动驾驶的高精地图。
其次便是高德，其在2018年已完成覆盖中国超过30万公里的高速及城市快速路的高精地图数据采集，在拿国内订单方面，算是第一个“吃螃蟹”的厂商。而作为*家拿到牌照的地图厂商四维图新，则在支持L3的高速公路高精地图上就做到了全覆盖。到2021年底，已经完成将近30多个城市主干道高精地图的采集，总里程将近20万公里。
除此之外，据腾讯智慧出行介绍，在高精地图方面，腾讯拥有当前国内可能是*的基础路网采集车队，高精地图已覆盖全国超过35万公里的高速和城市快速路，预计今年第四季度要实现全国TOP100城市实体道路的覆盖。
仍被掣肘
随着高精地图在自动驾驶卡车、封闭场景无人驾驶、无人配送商用车以及智慧城市等领域落地进程的加快，各大厂商也在不断发力加码，但对于目前仅是自动驾驶附属品的高精地图来说，仍存在许多短板。
与传统电子导航地图不同，高精地图的制作流程、成本、分发方式以及呈现的形态要求极为严格，尤其是在数据更新的实时性方面。
李雪娇对
与此同时，高精地图的地理信息采集成本居高不下，也是制约高精地图发展的重要因素。
李雪娇介绍说：“高精地图采集大部分依赖专门的采集车进行高精地图采集工作，效率低且成本高，而且在进行地图维护更新的过程中，都需要大量的人力和资金，国内高速公路以及国道省道等快速公路总共30万公里左右，但全国的城市道路有近1000万公里，做好高精地图并不是一门简单的生意。”
（
近段时间以来，部分楼盘因延期交付引发的问题被广泛关注，强化预售资金监管、银行放贷政策一再被提及。8月7日，
放贷政策方面，为规范房企拿地、保护购房者权益，
多地政府加强商品房预售资金监管
预售资金监管指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用做本项目建设，不得随意支取、使用。
在“烂尾楼”风波伊始，多地业主发布的停贷告知书中就曾质疑银行存在违规放贷以及预售资金监管不力的情形，为防患于未然，对于这笔交房“保险金”已有多地推出细则，明确压实各方责任。
具体来看，长沙市政府办公厅近日出台的《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式。即要求购房人交存的定金、首付款，银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入到监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
为防止开发商截留、收存购房款，东莞市住建局提出，对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。
除了对开发商可能存在的违规问题“划红线”之外，银行也必须在预售资金流程中承担起责任。河北沧州发布的《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)要求，如果监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
从相应条款来看，各地均明确监管银行不得擅自扣划，房地产开发商不得擅自将资金挪作他用，试图封堵可能挪用预售资金的各个环节。
招联金融首席研究员董希淼指出，现阶段，有一些该进监管账户的资金并没有进来。例如一个大的楼盘，往往有多家做按揭的银行，把钱转入同一家银行账户中，这些银行没有动力。此外，开发商也不愿意将资金转到监管账户，因为会受到多种约束。下阶段，要对该转进监管账户的资金但未转进的情况加以明确应承担的责任。
这一地严格落实“先封顶才可放贷”政策
在“烂尾楼”事件发生后，银保监会曾多次“喊话”指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、*施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
为规范房企拿地、保护购房者权益，已有地区对银行放贷政策进行了调整。8月7日，
“目前青岛要求所有的项目，不管是大型开发商还是小型开发商的项目全部都要求封顶之后才可以发放贷款。”青岛地区一位开发商相关人士介绍，“按照建筑方常规的操作，封顶之后开发商要把土建工程款全额结给建筑方，在结清之后开发商还能正常运营，那么银行才会发放贷款，如果封顶之后开发商不能正常运营，银行便不会放贷。”
“这个政策比之前严格了很多，现在明确规定必须要执行，而且是以政府为主导进行干预。”上述开发商人士强调，“目前收到的通知是要求青岛地区所有银行都按照这一规定执行。这个要求是制约开发商的，对购房者的保障力度会更大，如果开发商出现‘烂尾’情况，购房者可以申请解除购房合同。”
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，严格执行“先封顶才可以放贷”政策对防范“烂尾楼”、资金监管方面将起到重要作用，该政策也为购房者提供了一个重要保障。在执行过程中，开发商需要注意资金略收紧带来的影响以及资金回款问题。
事实上，封顶之后才可以发放贷款并不是一个新政，早在2003年出台的《通知》中就明确提出，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
但由于各地区实际情况不同，对这一政策的执行情况也不一。一位银行业人士在接受
今年以来，亦有多家银行因向未封顶楼盘发放贷款被罚。经
随着调控力度的加大，严格执行“先封顶才可以放贷”政策也将成为常态。严跃进强调，2003年央行就已发布相关政策，但各地在执行过程中有所偏差。当前需要重新学习此类政策精神，基于目前购房者的呼声和诉求以及从防范“烂尾楼”和金融风险角度，重新严格落实央行2003年对于房贷发放的政策。
做好住房消费者权益保护工作
保交楼是稳民生的前提，中共中央政治局7月28日召开会议强调，要稳定房地产市场 ，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
针对房地产金融政策，董希淼建议，首先，要对现有政策进行优化。比如，阶段性放松开发商融资“三条红线”约束，阶段性放松房地产贷款集中度管理制度，给银行留出更多的整改时间。对于实力较弱的开发商，现阶段要及时收缩业务线，将精力放在保证楼盘交付的工作上。地方政府要起到综合协调的作用，主动推动各方解决问题，同时加强预售资金监管。
“此外，对制度可以进行创新。”董希淼进一步指出，比如，支持一些银行发放房地产并购主题债，支持合理的并购。针对可能烂尾的楼盘，央行可以创设“保交楼”专项再贷款，给银行提供低成本资金支持，银行获得资金支持后加大为楼盘定向输血。
上述银行业人士进一步表示，后续保交楼还需要压实主体责任，房企积极作为，金融、产业等部门政策积极配合地方政府，处理好个别“烂尾楼”盘，保护业主合法权益，稳定市场信心。
在此前的回应中，也有多家银行表示，未来将全面持续跟进涉及楼盘情况，积极采取措施，与客户做好沟通和住房消费者权益的保护工作，努力促进房地产市场平稳健康发展。
8月17日，平安银行股份有限公司发布了2022年半年度报告。
据报告，2022年1-6月，平安银行营业收入为920.22亿元，较去年同期的846.8亿元同比增长8.7%；归属于该行股东的净利润为22.09亿元，较去年同期的175.83亿元同比增长25.6%；经营活动产生的现金流量净额为1504亿元，去年同期为负。
2022年1-6月，该行基本每股收益为1.03元/股，同比增长了28.8%，每股经营活动产生的现金流量净额7.75元/股，上年同期为负。
截至2022年6月30日止，该行吸收存款本金为32432亿元，较上年度末29618亿元增长了9.5%；发放贷款和垫款本金总额为32250亿元，较上年度末30634亿元增长了5.3%；同期，该行不良贷款率为1.02%，逾期 60 天以上贷款偏离度为0.89。
截至2022年6月30日止，该行总资产为51087亿元，较上年度末增长了3.8%；股东权益为4120亿元，较上年度末增长了4.2%；归属于该行普通股股东的股东权益为3421亿元，较上年度末增长了5.1%；归属于该行普通股股东的每股净资产为17.63元/股，较上年度末增长了5.1%。
2022年1-6月，该集团经营活动产生的现金流量净额1504.83亿元，同比增加2664.55亿元，主要因同业存放及吸收存款净增规模增加带来的现金流入同比增加；投资活动产生的现金流量净额-106.53亿元，同比增加18.53亿元，主要因购建固定资产、无形资产及其他长期资产所支付的现金同比减少；筹资活动产生的现金流量净额-1604.25亿元，同比减少3091.24亿元，主要因发行同业存单收到的现金流入同比减少及偿还同业存单支付的现金流出同比增加。
另外，在全国发布断供公告的300多个楼盘中，该行仅涉及27个，且全部位于一、二线城市及大湾区、长三角等经济发达区域。2022年7月末，该行所涉楼盘中逾期个人住房按揭贷款余额0.78亿元，占全行个人住房按揭贷款余额的0.028%，总体涉及规模小。
此前，平安银行建设投资者调研时称，其高度重视房地产行业授信的风险防范和质量管控，将持续加强房地产贷款的风险管控，实现对客户经营、项目进度、资产状态、资金流的全方位监控。
2022年3月末，该行承担信用风险的涉房业务主要是对公房地产贷款余额2928亿元，较上年末增加39亿元。其中房地产开发贷1162亿元，占该行发放贷款和垫款本金总额的3.7%，较上年末下降0.1个百分点，全部落实有效抵押。对公房地产贷款不良率0.45%，低于该行企业贷款不良率0.28个百分点。
2022年6月末，平安银行实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计3413.73亿元，较上年末增加2.84亿元；集团理财资金出资、委托贷款、合作机构管理代销信托及基金主承销债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计1091.53亿元，较上年末减少115.33亿元。
其中，承担信用风险的涉房业务主要是对公房地产贷款余额2980.20亿元，较上年末增加90.97亿元。其中房地产开发贷1057.51亿元，占该行发放贷款和垫款本金总额的3.3%，较上年末下降0.5个百分点，全部落实有效抵押，平均抵押率43.4%，97%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域；经营性物业贷、并购贷款及其他合计1922.69亿元，以成熟物业抵押为主，平均抵押率45.8%，96%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。2022年6月末，该行对公房地产贷款不良率0.77%。
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