首批公募REITs解禁倒计时溢价率创新低
首批公募REITs解禁倒计时溢价率创新低
伴随解禁时间窗口的临近，近两年引爆市场的公募基础设施投资信托基金溢价率纷纷创下年内新低，平均溢价率较2月中旬的高点已回落超30个百分点。
多位业内人士表示，此次解禁主要涉及金融机构、部分产业资本等专业机构投资人，他们有相对理性的交易方式和策略，更倾向于长期配置。各家基金管理人针对解禁做了充分的应对准备，以保持该类产品二级市场价格的稳定。
首批公募REITs解禁“倒计时”
机构更倾向长期配置
近日，富国、博时、华安、平安、中金、东吴、浙商证券等多家基金管理人发布公告，提示旗下公募REITs产品份额解除限售。公告显示，上述产品解禁后的可流通份额占全部基金份额的比例在41%~80%。限售份额自2022年6月21日起，即首批公募REITs上市一年时，满足基金份额解除限售条件。
谈及公募REITs解禁对投资的影响，富国首创水务REIT基金经理李盛表示，公募REITs在发行时，战略配售份额占比较高，客观上可能会导致解禁后流通份额增加比例较高。但总体来看，解禁后REITs的总流通市值仍然比较有限。
李盛分析，解禁份额的战略投资人主要是金融机构和部分产业资本，大部分REITs市价相对于发行价有一定溢价，不排除部分战略配售投资人有兑现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成压力。
“但战略配售投资人毕竟是专业投资机构，有相对理性的交易方式和交易策略。而且，二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言可能是一次资产配置的机会。”李盛说。
面临产品的解禁压力，各家公募基金管理人也做好了充分准备。
李盛表示，作为基金管理人，主要还是做好基金的运营管理、信息披露等工作，通过各种方式向投资人传递REITs的风险收益特征，引导投资人正确认识REITs的价值，理性投资和交易。
中航基金不动产投资部表示，已经提前做了诸多准备，中航首钢绿能REIT管理人已与各战略投资者进行了一对一的沟通，了解持有意向，与新战略投资者对接，同时，创造大宗交易等机会，保持二级市场价格稳定。“基于前期的调研和访谈，预计解禁对REITs二级市场影响不大。险资和集团、企业、股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。”
平均溢价率
较年内高点回落30个百分点
解禁日临近，公募REITs二级市场溢价率纷纷回落。截至5月27日，12只公募REITs平均溢价率为22.19% ，比2月中旬的高点回落超30个百分点。
与此同时，该类产品今年在二级市场的涨幅也基本抹平，截至5月27日，12只公募REITs今年以来平均涨幅为-0.69%，7只产品录得负收益。
谈及溢价率的剧烈变化，中航基金不动产投资部表示，REITs是一个相对稳定的投资产品，但从二级市场表现来看，公募REITs前期涨副较大，相较于其内在价值有一定偏离，长期来看，二级市场价格终将回归其内在价值。
李盛表示，REITs的底层资产本身是以稳定现金流为特性的，长期而言，REITs的二级市场价格应围绕底层资产的估值波动。前期，由于REITs还是新的基金品种，由于认识不足和资产稀缺等因素，二级市场存在非理性炒作行为，溢价率过高，近期价格下行和交易量缩小是市场逐渐趋于理性的体现。
在公募REITs折溢价大幅波动的背景下，多家公募机构和人士也提醒投资者理性参与投资。
中航基金不动产投资部建议，投资者应充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。如产品《招募说明书》，对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息都有审慎的预测。同时，市场上REITs领域的*、研究报告也相当丰富，投资环境越来越完善。
另一方面，业内人士建议投资者持续关注二级市场走势，理性参与。前期公募REITs涨幅较高，部分产品发布了风险提示公告，公示价格上涨将导致投资者实际现金流分派率降低的风险。若二级市场价格处于高位，投资者*暂缓入市。
“从REITs发行起，我们一直呼吁投资者客观了解REITs的基本概念和风险收益特征，理性看待REITs的投资价值。”李盛表示，REITs的本质是针对特定底层资产的权益投资，以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置。短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。
