reits基金(200012)reits基金*行情
reits基金(200012)reits基金*行情
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答：REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种通过发行股票或单位受益凭证来募集消费者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益定期分配给消费者的一种信托基金。可以理解为“所谓REITs就是房地产资产的IPO”。简言之，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为具有高流动性的REITs份额，消费者通过认购份额获得收益分红。不过，REITS虽然主要投资于房地产领域，但是也投资于交通运输、物流仓储、数据中心等基建类的领域，我国目前试点落地的基础设施REITs就是采用这种投资方向。
05月21日讯 长城中小盘成长混合型证券投资基金（简称：长城中小盘成长混合，代码200012）05月20日净值下跌2.45%，引起投资者关注。当前基金单位净值为2.3160元，累计净值为2.3160元。
长城中小盘成长混合基金成立以来收益131.60%，今年以来收益33.39%，近一月收益7.74%，近一年收益71.58%，近三年收益85.28%。
本基金成立以来分红0次，累计分红金额0亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为何以广，自2015年06月04日管理该基金，任职期内收益42.61%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有贵州茅台（持仓比例4.09%）、宁水集团（持仓比例2.93%）、金科股份（持仓比例2.69%）、爱乐达（持仓比例2.64%）、中航高科（持仓比例2.40%）、中顺洁柔（持仓比例2.32%）、吉比特（持仓比例2.27%）、立讯精密（持仓比例2.18%）、新和成（持仓比例2.11%）、小熊电器（持仓比例2.11%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
虽受中美贸易摩擦起伏、宏观经济稳健等因素的影响，但2019年市场表现强于我们预期。在2019年年度，本基金延续了几年以来的策略，行业配置较为均衡，保持了80%-90%的仓位,主要配置了成长股和部分价值股，上半年主要配置了食品饮料、医药、房地产等行业配置，下半年增配了传媒、化工、非银、电子、计算机等行业的配置。整体来看，本基金在市场上涨的过程中，获得了一定的正相对收益。
过去几年以来，本基金运用了“基本面+趋势”的投资策略。一方面，我们专注于基本面的研究，聚焦于基本面*的公司，包括竞争格局、管理层、盈利能力、当下及未来的基本面等。在此前提下，另一方面，我们适当运用趋势跟踪的方法进行投资。基本面研究和趋势跟踪的结合，我们能够较早的从众多个股中识别出基本面驱动的投资机会。
本报告期基金份额净值增长率为45.56%，业绩比较基准收益率为26.38%。
管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望
站在目前时点，市场处于一个选择的关口。过去几年来，蓝筹股大涨，带来了蓝筹股的价值得到了较为充分的挖掘；另一方面，部分板块个股在疲软的基本面带动下，股价持续下跌，负面因素得到部分的释放。因此，未来继续选择之前的蓝筹，还是在下跌较充分的板块中选择*的公司，这是一个紧迫的问题。
作者｜李文峥「信保基金REITs业务负责人」
文章｜《中国金融》2022年第14期
REITs相关的定价方法
REITs的交易定价是买卖双方关注的核心。从交易过程来说，涉及资产评估（即资产或资产组的评估值）、股权评估（即对应的项目公司100％股权的评估值）、股权交易价格（即100％股权的转让价格）、基金单位份额定价等价值相关事项的确定。
资产（或资产组）的评估通常采用现金流贴现法（DCF）。DCF是将资产未来特定期间内产生的预期自由现金流还原为当前现值，该现值即为评估值。在市场进行成熟资产的大宗交易时，评估值是一个重要参考指标，但最终的定价却是交易双方博弈的结果。买卖双方通常会采取更为直观的定价指标来进行商谈，产权类不动产项目会重点参考资本化率（CapRate），即未来一年从物业中产生的净收入（NPI）与当前购买总价格的比率。资本化率反映了投资者的预期回报，也反映了风险偏好。
REITs亦可采用DCF估值。除此之外，较为实用的方法还有净资产法（NAV）（即按资产负债表的净资产值进行REITs价值判断）以及分派收益率法（即以年度分派金额除以REITs单位市值来进行相对估值）。REITs的特点是强制性的高比例分派红利。对于投资者而言，最重要的预期回报指标是分派收益率。
资本化率与分派收益率是分别衡量商业物业市场和资本市场的两个不同指标，两者有着密切的关系。在没有杠杆以及不考虑所得税影响和公募基金层面费用时，分派收益率大致会等于资本化率。实践中，由于物业净收入与分派金额之间会存在不同，物业交易价与基金市值亦有差异，即便不考虑杠杆，资本化率与分派收益率也多不相同。
分派收益率与资本化率关系密切，但是分派收益率的多少并不完全取决于资本化率，而是取决于REITs投资者的预期回报要求。我国REITs试点期间资本化率满足了分派收益率的要求，使得市场运行顺畅，成效实属不易。
我国REITs定价与表现
REITs是二级市场流动性高的产品，其市价存在波动，从而反映出在不同时点市场价格下的分派收益率也不同。以下将分析REITs在网友分享时的定价以及上市一年后的收益率表现。
REITs网友分享时基金定价
我国首批9只REITs于2021年6月完成了询价、定价和发售。本文选取其中产权类的5只REITs，相关定价数据如表1所示。从表1中看出，5只产权类的REITs网友分享定价存在以下特点。
首先，资本化率是REITs定价的基准，并与分派收益率关系密切。以资本化率为基础，发行方会制定相应的询价区间。上述项目的资本化率大多在4.5％～5.5％，基本符合大宗交易市场的成交案例。在资本化率的基础上，REITs发行人依据是否有杠杆、基金层面的税费以及其他支出等，计算出首年的分派收益率。在REITs的负债率受到限制、基金和ABS层面均有费用的情况下，该等分派收益率均比资本化率略低，降低的幅度不等。降低幅度*的盐田港，超过1个百分点，最小的是蛇口产园，因有少量杠杆，降低仅6个基点。其次，REITs发行时存在溢价的情况。上述项目中*溢价率为普洛斯，达9.15％，除蛇口产园外，4只产权类REITs平均溢价率在5.75％。溢价是由于网下机构投资者进行询价时，投资者十分踊跃，有效报价大多在上限区间所致。溢价的存在使得原始权益人获利，且销售难度较小，易于激发原始权益人和基金公司的积极性。最后，网友分享时认购倍数较高。上述项目的机构投资者认购倍数在3.85～16.8倍，反映出资金方的需求较大。
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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）
REITs产品又将增添新成员。3月31日，2022年首单公募REITs产品华夏中国交建REIT公告称，基金将在4月7日发售。该基金预计募集总规模为93.99亿元，若顺利完成募集，将成为市场上规模*的公募REITs。
截至目前，市场上有11只公募REITs上市，成立至今取得20.20%的平均收益率，特别是在今年震荡的市场中走出了相对独立的行情。但也要注意到，其整体溢价率更高，截至3月31日收盘，高达29.39%。而三个月后，认购首批9只REITs的战略投资者，持有的21亿份额将在6月解禁，届时市场上出现大量流通份额，或将对交易价格造成冲击。
认购高达38倍
华夏中国交建REIT将于4月7日发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。
若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将超过去年平安广州交投广河高速公路REIT产品91亿元的募集规模，成为目前市场上发行规模*的公募REITs产品。
公告显示，华夏中国交建REIT于3月29日进行了网下询价，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。经进一步剔除后，拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍，位居已面市的6只特许经营权类公募REITs网下询价有效认购倍数的第2名。
另据公告，该基金的初始战略配售发售份额为7.5亿份，占本次基金份额发售总量的75%；网下初始发售份额为1.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的70%；公众初始发售份额为0.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的30%。基金自合同生效之日起存续期为40年。
业内分析人士表示，华夏中国交建REIT网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的高度认可。
资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
国元证券表示，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。
平均溢价率高达29%
从市场表现来看，自2021年6月21日首批公募上市发行，截至3月31日，市场上的11只REITs成立以来全部实现正收益，但各产品涨幅程度有分化。涨幅*的是富国首创水务REIT，达57.33%，同一批次相对涨幅最小的是平安广州广河REIT，为3.03%，11只REITs的平均涨幅为20%，在今年的市场中走出了相对独立的行情。
一位基金经理对《华夏时报》
东莞证券称，国内基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。从盈利角度看，生态环保类产品的涨幅在四类产品中*，其次是仓储物流类、产业园类和高速公路类，代表风险程度的平均溢价率则是相反的。
在今年2、3月，市场震荡时，REITs产品连续走强，一大批产品出现高溢价，相关基金管理人为此发布停牌或在基金通平台暂停转让及风险提示的公告。
截至3月31日，整体来看，相较于发行价格，基础设施REITs依然维持着较高溢价。Wind数据显示，11只基础设施REITs的平均溢价率为29.39%，有5只产品的溢价率超过了30%。其中富国首创水务REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的溢价率更是分别达到60.27%、47.38%、42.96%。
6月21亿份额解禁
截至发稿时，已经有8只REITs披露年报，可以看出个人投资者只持有较少的份额，70%以上的份额在机构手里，有的甚至超过90%。
REITs的持有者以机构为主。和一般基金不同，REITs的份额中均有超过一半以上是非流通份额，持有者为原始权益人和战略投资者，战略投资者的限售期为12个月。3个月后，今年6月21日，首批9只REITs的战投将迎来解禁。
据Wind数据统计显示，9只公募REITs的发行规模达到64亿份。其中，今年6月解禁的基金份额达到21.93亿份。这意味着解禁份额占总份额的比例达到34.27%，超过了目前32.4%的流通份额。
华泰证券表示，公募REITs目前累积了较大涨幅，投资者可以出售兑现收益，需要警惕解禁带来出售压力和价格冲击。同时，首批公募REITs年报即将披露，公募REITs的底层现金流假设面临调整，对业绩、现金流分配不及预期的品种保持谨慎，对业绩、现金流分配超预期的品种可以积极关注。
望京博格主笔郑志勇对《华夏时报》
建信基金提醒，投资者需要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。
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