配偶不知情的情况下抵押房产，背着配偶把房产抵押
配偶不知情的情况下抵押房产，背着配偶把房产抵押
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案情简介
金某与左某系夫妻关系，于1994年9月3日登记结婚，二人共同共有座落于北京市大兴区某小区9号楼一套房屋。但左某却在金某不知情的情况下，与某银行签订了《房屋*额抵押合同》,该合同以金某与左某共有住房为抵押进行购房贷款。但金某与左某并未购房。金某认为，左某与某银行未经其同意即将其共有房屋进行了抵押，违反相关法律规定，因此，金某将左某与某银行诉至大兴区人民法院，要求确认左某与某银行签订的《房屋*额抵押合同》无效。庭审中，被告银行出示了左某在申请贷款时所提交的贷款审批表、离婚证、户口本、离婚协议及房产证等资料。经质证，某银行提交的离婚协议、户口本、离婚证均系伪造。且离婚证与贷款申请表有冲突，某银行未尽到贷前尽职调查义务。
金某代理人马颖秋律师认为，第一，左某提交伪造的离婚证，离婚协议，属于提供虚假的材料骗取贷款，该骗取贷款的行为属于民法上的欺诈，依据《民法通则》第五十八的规定，属于无效的民事行为，其所签订的抵押合同应当归于无效。第二，某银行作为贷款人未尽法定审慎审核义务，未进行资信调查，未核实借款人的资料，存在过错。被告某银行的未尽贷款人义务、违背贷款通则规定的调查的行为，使得左某用欺诈的手段骗取贷款的行为得逞。也是导致本次抵押无效的过错方。第三，左某未经共有权人同意，用夫妻共有财产抵押属于担保法规定的无效担保。
一审法院认为，金某要求某银行履行实际审查义务过于苛刻，驳回了金某的诉讼请求。金某不服一审判决，以《*额抵押贷款合同》是欺诈行为，不是双方真实意思表示，某银行未履行《商业银行法》规定的严格审查义务及未经共有权人同意，左某私自抵押应属无效行为为由提起上诉。二审中，某银行为证明其尽了调查义务，提交了左某的银行流水及其资信调查，说明左某有收入及还款能力。但该银行流水没有任何注明是左某的收入，只能说左某的银行帐户上曾经有过几笔大额汇款进入转出。某银行的审批贷款行为与《贷款通则》第二十八的规定亦不相符。所以，二审据此，撤销一审判决，支持了金某的上诉请求，判决左某与某银行签订的《*额贷款合同》无效。
案例分析
本案的争议焦点有三个，一是某银行是否按照《商业银行法》和《贷款通则》的规定尽了严格审查义务。二是对于共同共有的财产，一方进行抵押的是否应为无效。三是《*额抵押合同》是否是双方真实意思表示。
关于争议焦点一：本人认为，《商业银行法》第三十五条、三十六条，《贷款通则》第六章对于银行审查义务作了详细规定。而本案中，某银行所提供的所有证据中，存在以下未尽审查义务的行为：第一，某银行没有对左某提供的材料进行真实性核实，没有对左某进行资信调查，更没有对左某的贷款用途进行调查。庭审中，某银行称对左某所提供的材料进行了原件与复印件的核实，可是经过核实，出现了假的离婚证与假的离婚协议，这说明被上诉人某银行没有对左某贷款时的资料进行过调查，连一个谈话笔录都没有。第二，某银行也没有证据显示对借款人左某的抵押物及提供的资料进行过核实。第三，某银行对左某的贷款用途也没有进行调查。左某在贷款合同中所签的贷款用途是装修。但在庭审中，左某自述做买卖，在金某对其用途提出异议后，又改口称是盖房。但某银行在贷款时及贷款后均没有证据显示其对左某的贷款用途进行过任何调查。且某银行的资料中也没有对借款人左春怀的还款能力、借款用途、还款方式、抵押物实现的可行性进行过任何调查。
关于争议焦点二：庭审中，左某认可，涉案抵押的房产是上诉人与金某的夫妻共同财产，同时自己认为与A曾经说过贷款的事情。但是左某提供不出任何证据说明金某知道其进行抵押的行为，金某亦不认可其说过。而根据担保法司法解释第五十四条第二款的规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意的，抵押即无效。
关于争议焦点三：本人认为，左某提供的假的离婚证与离婚协议及经过复制房产证，导致某银行做出了违背真实的意思表示下与左某签订了《*额抵押合同》，根据《*人民法院关于适用《民法通则》若干问题的意见》第68条的规定，左某的行为应当认定为欺诈行为。被上诉人某银行正是因为左某提供了虚假的离婚证与离婚协议及经过复制的房产证，才做出了与左某签订《房屋*额合同》的民事行为，这不是双方真实意思的表示，而被上诉人某银行受欺诈行为后的意思表示。
二审法院综合代理人的上述观点，结合某银行自行提供的证据，判定某银行对贷款人左某未尽审慎义务，不是善意相对人，判定上诉人理由成立，撤销一审判决，改判决为左某与某银行签订的《*额抵押合同》无效。
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作者心语：
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依据《民法典》第301条之规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。夫妻一方未经配偶同意，将共有财产设立抵押或者进行其他处分的行为是违反法律规定的。但抵押人未经配偶同意签订的抵押合同是否均属于无权处分行为呢？实务中这类纠纷很多，抵押人配偶提出的异议会对抵押权人实现抵押权构成不小的阻碍。笔者认为，根据目前不动产登记实践，上述问题可以分为以下三种情形：
第一，不动产登记在夫妻双方名下，抵押人未经配偶同意签订抵押合同；
第二，不动产登记在夫妻一方名下，登记的共有人未经配偶同意签订抵押合同；
第三，不动产登记在夫妻一方名下，未被登记的共有人未经配偶同意签订抵押合同。
一般而言，无权处分系指无权处分人以自己的名义处分他人的权利。然而在第一、三种情形下，基于不动产对外的权利表征为夫妻共同共有或者抵押人的配偶一人所有，在商业交往中交易第三人一般不会认为抵押人是以自己的名义签订抵押合同的。笔者倾向于认为这两种情形是抵押人的无权代理行为。基于三种情形分属两种不同的行为，交易第三人所应主张的请求权基础也不尽相同，笔者接下来将就两种行为下的交易第三人利益如何保护问题展开分析。
一、无权代理交易的第三人的利益保护
无权代理，是指无代理权人以本人的名义而为法律行为。在上述讨论的第一、三中情形中，抵押人一般不会单独以自己的名义签订抵押合同，如第一种情形中抵押人向交易第三人谎称转让房屋的行为已经得到配偶的同意,或者交易第三人以为抵押人转让房屋的行为是经过配偶同意的。通常认为，无权代理人实施的债权行为或处分行为均属于效力待定的行为，在得不到追认或事后取得授权的情况下行为归于无效。
然而，在无权代理中交易第三人仍然存在合理信赖利益，这种合理信赖体现在基于抵押人与配偶的夫妻关系，第三人有理由相信抵押人有代理权签订抵押合同，即满足表见代理的要件。从*人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第17条第2款之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”可以看出，法律适用表见代理制度保护在抵押人未经配偶同意签订抵押合同问题上交易第三人的合理信赖利益。在满足表见代理的情况下，应当认定抵押合同有效，已登记的抵押权设立。但是应当注意的是，证明抵押人有代理权表征的责任在交易第三人自身。
二、无权处分交易第三人的利益保护
就设立抵押权而言，按照主流学说观点，无权处分的合同仅在真正权利人追认或者无权处分人事后取得处分权时，才具有法律效力，反之则抵押合同无效。但是法律在无权处分问题上给予善意第三人合理的信赖利益保护，即公示公信原则及善意取得制度。
（一）物权法上的公示公信原则
物权法上的公示、公信原则，系指不动产物权的变动以登记为公示方法，一旦经过公示，交易第三人就有合理的理由产生信赖，即使其表征与实质权利不符，对于产生合理信赖的人，也应给予保护，以维护交易的安全。台湾学者王泽鉴认为，“登记有*效力，系为保护第三人，将登记事项赋予*真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。凡已完成的登记均应推定有*效力。”
上述案例中抵押房产虽然实质上为夫妻共同财产，但抵押人施某签署的抵押合同的行为应属无权处分，但B县房产管理局登记权利人仅为施某，根据物权登记公示、公信原则，应保护债权人张某的信赖利益，认定设立的抵押权有效。学者王泽鉴在书中亦有举例，甲被误登记为某屋所有人，甲以该地设定抵押权给善意之乙，乙取得其抵押权。此为积极的信赖保护。
（二）不动产物权善意取得制度
一般认为，不动产物权善意取得的要件有三个方面：第一，土地登记发生不正确（实质权属与公示状态不一致）；第二，权利变动限于法律行为上的交易（依法律规定取得不动产物权不在此列）；第三，交易第三人善意地信赖土地登记。然而，根据我国《物权法》第106条之规定，在符合下列情形的情况下，受让人可以善意取得物权处分人处分的物权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在抵押人未经配偶同意签订抵押合同的实践问题中，我国司法实践在判断交易第三人是否为“善意”时，一般会考察是否尽到合理审慎的注意义务，而是否尽到注意义务，很大程度上依赖于房屋管理部门的登记信息。例如在中国建设银行股份有限公司舟山城关支行与杨某、舟山市欣源建材有限公司等金融借款合同纠纷一案中，二审法院认为：
“建行城关支行在办理涉案贷款抵押时已向房管部门查询了该房产所有权相关信息，根据房屋登记信息确认所有权属杨某个人所有，并向房管部门办理了抵押登记，持该房屋他项权证向借款人发放贷款，建行城关支行对贷款抵押已尽到合理注意义务。”
又如在李*晓与浙江永*农村合作银行清水埠支行金融借款合同纠纷再审案件中，浙江省高院认为：
“借款人章*庆提供了离婚证和编号为永房权证瓯北字第35538号的抵押房屋所有权证。离婚证表明章*庆申请借款时系单身状态，房屋所有权证则载明该房产的权利人为章*庆一人。虽然李*晓认为该房产原系夫妻共同财产，但上述房产证并未记载李*晓为共有人。……李*晓是否签字同意抵押、章*庆是否提供婚后财产分割权属证明，已不必成为清水埠信用社贷款审查之内容。……即使章重庆设定抵押系无权处分，清水埠支行作为善意的第三人，其合法权益也应予保护。”
三、风险防范建议
在第一部分引入的案例中，由于抵押的夫妻共同财产在不动产登记中权利人仅为配偶一方，基于不动产登记公示、公信原则，不动产登记具有*效力，在没有证据证明交易相对人恶意的情况下，相对人可善意取得抵押权。实践中，无权处分的人多数会提出抵押财产系夫妻共同财产的抗辩，以拖延诉讼的进程，阻碍交易进行。况且，基于案件事实，法官也可能根据自由裁量作出不利于抵押权人的裁判。
按照“事先防范为主，事后补救为辅”的基本风控原则，笔者认为，在抵押物有可能属于夫妻共同财产的情况下，抵押权人应当尽可能要求配偶出具同意抵押的声明书，或者要求夫妻双方作为共同抵押人在抵押合同上签名。
即无论抵押物是共同共有还是个人所有，交易方在与抵押人签署抵押合同的同时，都应当要求抵押人之配偶出具同意抵押的声明书，在声明书中可载明，“本人为上述房地产的共有人，本人同意且授权本人之配偶将上述房地产全部（含本人所共有部分）抵押给贵方，本人同意接受本人之配偶与贵方所签抵押合同及其他相关法律文件之约束”。或者将上述内容植入抵押合同条款，夫妻双方共同签署。采取此种方法可以避免产生不必要的纠纷，防止抵押人或者其配偶以抵押物为夫妻共有财产为由进行抗辩，以防范交易风险。
参考资料：
[1]刘贵祥：《论无权处分和善意取得制度的冲突和协调———以私卖夫妻共有房屋时买受人的保护为中心》，载《法学家》2011年第5期，第100页。
[2]无权处分行为与无权代理行为的区别可见王泽鉴：《债法原理》，北京大学出版社，2013年3月第2版，第288-289页。
[3]曹士兵：《物权法关于物权善意取得的规定与检讨——以抵押权的善意取得为核心》，载《法律适用》2014年第8期，第11页。
[4]王泽鉴：《民法物权【1】——通则、所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第110页。
[5](2014）浙商外终字第8号民事判决。
[6]（2010）浙商提字第14号民事判决。
我们知道夫妻对共同财产，有平等的处理权。根据《民法典》规定，房屋符合抵押的条件，经夫妻双方同意的，配偶可以单方抵押房屋，办理抵押登记后，抵押权就设立。
也就是说，共有房屋是可以抵押的，但不是所有情况下都可以，来看一个案例。
故事的主人公李女士在家里打扫卫生的时候突然发现一份抵押合同，上面载明了先生擅自将他们婚内购买的一套房屋抵押给了他的朋友，现在先生还不了钱，他的朋友有可能会起诉他，李女士很苦恼：要怎么做才能让她的房子不被法院执行？
律师来解答
双方在婚内购买的房屋属于夫妻共同财产，李女士的先生虽然属于共同共有人，但未经李女士的同意擅自以该房屋设定抵押，属于无权处分。虽然无权处分不影响抵押合同的效力，但房屋属于不动产，抵押权要自完成抵押登记时才算设立完成。所以遇到这样的情况，李女士要先确认房屋有没有办理抵押登记，如果抵押登记还未办理，那么抵押权就还没有设立。
但如果因为房子只登记在李女士先生一人的名下，而不动产登记部门又办理了房屋的抵押登记，在司法实践中，可能会认定因配偶的名字未出现在房产证上，所以未经过李女士同意，将房产进行抵押的行为是有效的。
律师建议，如果出现了这种情况，那就只能通过举证证明抵押权人对抵押权不构成善意取得，而主张抵押权无效。证据可以是抵押权人明知男方已婚且房屋是夫妻共同财产，这样抵押权人就不构成善意取得，抵押权无效，法院也就不会执行这套房产。
从这则案例中，我们知道如果对方擅自抵押共有房屋，需要证明抵押权人不构成善意取得，来主张抵押权无效。
但实践中也有抵押权人已经善意取得的情况，这又是怎么回事呢？我们接着看另外一个案例。
夫妻二人结婚前，女方支付首付款购买房屋，因种种原因，房屋登记在男方一人名下，婚后双方共同偿还了全部的贷款本息。男方在未征得女方同意的情况下，两次将房屋设定抵押权，用于同日办理银行贷款。在第二次抵押中，因作为债务人的男方未能偿还贷款，债权人主张以房屋折价或拍卖、变卖所得的款项优先受偿。女方知道后，认为这是夫妻共同财产，并提供其出资支付购房首付款及其与男方签订的补充协议予以佐证。但债权人认为房屋登记在男方个人名下，不属于夫妻共同财产。
法院认为
房屋系双方婚前购买，并登记于男方一人名下。女方对房屋主张所有权，但其权利未在不动产登记簿上进行登记。该房产并非夫妻婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。双方婚后共同还贷的事实行为并不导致房屋权属性质发生转变，女方可在夫妻共同财产分割时获得相应债权请求权，向男方要求取得所支付的首付款，共同还贷及其增值部分的财产权益。
其次，即便女方在男方购房时进行出资，双方在购房后约定房屋由双方各占50%的份额，但该房产的产权登记人一直为男方，一直未按照约定份额进行物权登记，未产生公示效力。双方签订的关于夫妻财产约定的协议，仅对双方具有约束力，不能对抗善意第三人。即双方的内部约定不具有物权变动的公示效力，亦不能产生物权变动的法律效力，女方不能仅以夫妻内部约定而主张案涉房产的所有权人为双方。
律师总结
1.不动产抵押权的设定，必须到不动产登记中心进行登记；
2.抵押登记由不动产记载的权利人登记即可，配偶如果认为抵押无效，需要提供证据证明抵押权人明知抵押人已婚且抵押物是夫妻共同财产；
3.夫妻间内部财产约定的协议，无法对抗善意第三人。
生活中经常会有夫妻因为共同财产发生纠纷，学会管理财产，感情才能更加牢固。夫妻都是家庭的顶梁柱，财产要靠双方共同守护。
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