reits基金怎么购买(元宇宙基金有哪些)
reits基金怎么购买(元宇宙基金有哪些)
本文目录一览：
（一）基础设施公募REITs发售流程是怎样的？
基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。基金管理人或财务顾问通过向网下投资者以询价的方式确定基础设施基金认购价格后，投资者按照确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
（二）投资者参与基础设施基金份额认购的方式包括哪些？
投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。
（三）投资者参与基础设施基金投资有准入条件吗？
投资者参与基础设施基金投资无准入条件要求，但普通投资者在*认购或买入基础设施基金份额前，应当通过基金销售机构或证券公司等以纸质或者电子形式签署风险揭示书，确认了解基础设施基金产品特征及主要风险。
（四）如何看待基础设施公募REITs的发行价格？
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模（即发行份额乘以发行价格）、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的*值大小本身并不具备可比性。
（五）投资者应使用什么账户参与基础设施基金认购？
投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）。
基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
（六）公众投资者如何认购基础设施基金？
募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。公众投资者的认购方式与现行LOF基金认购方式一致。公众投资者中的普通投资者在*认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。
（七）基础设施公募REITs公众投资者配售规则是什么？
一般情况下，根据公募REITs《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，即在基金募集期内，公众投资者有效认购申请份额总额超过公众投资者募集上限的当天视为募集末日，公众发售部分的募集期于该日结束，末日前的有效认购申请全额确认成功，末日当天的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售。
因此，在公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将于该日结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
风险提示：以上观点不构成具体投资建议。尊敬的投资者：投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。
您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。
根据有关法律法规，景顺长城基金管理有限公司做出如下风险揭示：
一、依据投资对象的不同,基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。
二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。
三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。
四、特殊类型产品风险揭示：
1. 如果您购买的产品为养老目标基金，产品“养老”的名称不代表收益保障或其他任何形式的收益承诺，产品不保本，可能发生亏损。请您仔细阅读专门风险揭示书，确认了解产品特征。
2. 如果您购买的产品为货币市场基金，购买货币市场基金并不等于将资金作为存款存放在银行或者存款类金融机构，基金管理人不保证基金一定盈利，也不保证*收益。
3. 如果您购买的产品为避险策略基金,避险策略基金引入保障机制并不必然确保您投资本金的安全,基金份额持有人在极端情况下仍然存在本金损失的风险。
4. 如果您购买的产品投资于境外证券，除了需要承担与境内证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险之外，还面临汇率风险等境外证券市场投资所面临的特别投资风险。
5. 如果您购买的产品以定期开放方式运作或者基金合同约定了基金份额最短持有期限，在封闭期或者最短持有期限内，您将面临因不能赎回或卖出基金份额而出现的流动性约束。
五、景顺长城基金管理有限公司承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证*收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。景顺长城基金管理有限公司提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
六、本基金管理人依照有关法律法规及约定申请募集旗下基金，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。相关基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站http://eid.csrc.gov.cn/fund和基金管理人网站www.igwfmc.com进行了公开披露。中国证监会对基金的注册，并不表明其对基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于基金没有风险。
投资人应当通过景顺长城基金管理有限公司或具有基金代销业务资格的其它机构购买和赎回基金，具体代销机构名单详见各基金《招募说明书》以及相关公告。
投资人进行投资时，应严格遵守反洗钱相关法规的规定，切实履行反洗钱义务。
还有人不知道元宇宙的吗？
元宇宙核心标的、元宇宙游戏第一股Roblox已经在美股上市。
Facebook改名Meta了，要all in元宇宙。
11月初微软Ignite大会上，微软也说要入局了。
国内的科技巨头，腾讯相对领跑，字节等则快速跟进。
……
这是什么风向？！
似乎回到了互联网浪潮爆发的前夜，人们期待元宇宙，会像互联网一样彻底改变人们的生活。
百度搜索“元宇宙”关键词，热度爆表：
关于元宇宙的信息铺天盖地，100个人眼中就有100种不同的Metaverse。
国盛证券研报以《元宇宙——离自由最近的地方》命名。山证国际探讨《“元宇宙”：互联网的新未来OR镜花水月？》。中信证券则以长图文《图解元宇宙》。
今天我们一起探究以下的几个问题，为拨*宇宙迷雾尽一份力：
1、 什么是元宇宙？
2、元宇宙为什么会爆发？
3、哪些板块将收益？
4、如何投资元宇宙？
什么是元宇宙？
目前，没有标准定义。
Metaverse，这个词最早出现1992年的科幻小说《雪崩》中，用来描述人们从反乌托邦的现实世界中逃离出来的虚拟世界。Meta在计算机领域称之为元，verse是宇宙universe的缩写。
只要戴上耳机和目镜、找到一个终端，就可以通过连接进入由计算机模拟的另一个三维现实。每个人，都可以在这个与真实世界平行的虚拟空间中，拥有自己的分身。
——尼尔·斯蒂芬森《雪崩》1992
斯皮尔伯格执导的《头号玩家》，电影里的虚拟世界“绿洲”，也是这样一个空间。
玩家只需要穿上特制的设备，就可以在一个完全虚拟的游戏世界中获得真实的体验，可以在这里比赛、战斗、交友，甚至赚钱。
中信证券认为,“元宇宙是未来20年的下一代互联网，是人类未来的数字化生存”。
机构提出了元宇宙*图景可能的特点：①三维沉浸式体验。②人和社会关系数字化。③物理和数字世界交汇。④海量用户创作内容。⑤数字资产价值显现。
今年3月10日罗布乐思（Roblox）公司的上市，使其成为元宇宙概念的“第一股”，该公司则认为，元宇宙有八大要素：
元宇宙缘何爆发？
1，需求层面，虚拟交互需求加强。
2020年新冠疫情，即便人们被困在家里，依然可以依靠互联网实现在家上课、在家办公等。
假如将更多的生活内容放到网上来交互呢？
“宅经济”快速发展，加强了虚拟交互需求。高效率学习办公、体验多种人生，这些都是元宇宙可能带来的好处，很多人还相信，元宇宙能提供的远远不止这些：
第二，技术层面，相关技术飞速发展。
就算你不是一个对技术敏感的人，也能感知到区块链、游戏、网络算力、VR等即将到来的边际变化。
这些技术，和元宇宙天然相关，或多或少，你与它们有过交集。因此，元宇宙虽然自带一种科幻格调，但它又立足于现实，并非像过去那样遥不可及。
哪些板块受益？
1，底层架构，如区块链 & NFT。
元宇宙是接近真实的沉浸式虚拟世界，构建对应的经济系统至关重要。区块链 & NFT（非同质化代币）的出现将完美解决了上述两点，让元宇宙完成底层架构的进化。
2，后端基建，如5G、GPU、云、AI+等。
除了框架与协议，底层技术支撑还包括5G、GPU、云计算、AI、算力与网络等涵盖软硬件的基础设施。
3，前端设备，如AR/VR、可穿戴等。
前端设备方面，AR/VR及智能穿戴设备是实现让用户持续稳定接入元宇宙、获得沉浸式体验的基础。
4：场景内容，如传媒游戏、工业、医疗、教育等。
内容端的想象空间巨大，将逐渐从行业级市场向消费级市场渗透。（资料参考：华西证券《FB微软抢跑元宇宙，A股标的怎么看？》，2021.11.7）
另外，在一级市场上，还有很多年轻公司在相关领域进行创新和尝试，这些公司亦可能在未来登陆资本市场，带来投资机会。
划重点：哪些基金涉足元宇宙？
看好元宇宙的长期投资价值，可以关注涉足元宇宙的主动偏股基金，或者相关指数基金。
关注方向1：传媒板块
传媒是受益于元宇宙的板块之一，经过长时间的下跌，目前传媒板块估值处于历史低位，“元宇宙”有望提升传媒行业天花板，推动估值中枢上移。
刘畅畅的华安文体健康，三季度增配“元宇宙”概念股凯撒文化和完美世界。
关注方向2：电子行业
电子行业三季报维持高景气，元宇宙概念打开未来的创新方向，看好未来中长期的投资价值。
1，李欣
李欣在电子信息、通信互联网、工业自动化及智能制造等科技创新类行业及相关领域拥有研究优势，旗下管理多只基金均重点布局了电子行业。
2，许之彦
许之彦管理的华安中证电子50ETF（515320），跟踪中证电子50指数，选取了消费电子、半导体和安防等细分板块中市值较大的50只股票作为样本股。
重点聚焦电子行业，细分来看，涉及5G、芯片、物联网、云计算等领域。
关注方向3：芯片行业
美国半导体巨头AMD日前刚刚宣布赢得了Meta（原Facebook）的芯片客户，并公布了多款超级计算芯片。芯片是元宇宙建设的基础设施，目前行业也保持着较高的景气度。
刘璇子管理的华安CES半导体芯片行业（A类012837；C类012838），紧密跟踪中华半导体芯片指数（990001），旨在追踪中国A股市场半导体芯片行业上市公司的股价表现，相关公司经营范围涵盖半导体芯片材料、设备、设计、制造、封装和测试。
小结——
虽然离真正的元宇宙还很远，但我们可以在元宇宙产业链上寻找一些投资机会，争取以后能赚出一套虚拟现实装备出来！
最后奉上华安旗下与元宇宙相关产品总表：
根据基金年报、季报数据，截至2021年9月30日，许之彦目前管理基金业绩
华安沪深300量化增强A成立日2013/9/27。业绩比较基准为沪深300指数收益率*95%+同期商业银行活期存款基准利率(税后)*5%。“2013年、2014年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为-2.80%（-2.16%）、44.75%（49.09%）、8.24 %（5.32%）、-3.02 %（-10.70%）、29.63%（20.7%）、 -21.36 %（-24.03%）、39.60 %（34.28%）、47.64 %（25.87%）、5.28 %（0.24%）、-4.34 %（-6.50%）。历任基金经理为：董梁(20130927-20141230)、牛勇(20141230-20180115)、谢东旭(20150121-20170126)、孙晨进(20171225-20210118)、许之彦(20171225至今)、张序(20210118至今)。
华安上证科创板50ETF成立日2021/10/12。业绩比较基准为上证科创板50成份指数收益率。截至目前，该基金成立尚不足半年，暂不展示业绩。历任基金经理为：许之彦(20211012至今)、苏卿云(20211012至今)。
华安MSCI中国A股指数增强成立日2002/11/8。业绩比较基准为MSCI中国A股指数收益率*95%+金融同业存款利率*5%。近十年“2011年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为-25.64 %（-25.76%）、8.34%（6.29%）、-4.06%（-3.82%）、48.99%（44.53%）、10.07%（10.26%）、-10.16%（-13.97%）、22.97%（10.61%）、-26.87%（-29.06%）、39.04%（35.13%）、33.77%（27.97%）、7.47%（2.73%）、-7.14%（-4.42%）。历任基金经理为：刘新勇(20021108-20030918)、殷觅智(20021108-20030918)、王国卫(20030918-20050525)、刘光华(20050525-20081011)、刘璎(20080425-20100626)、许之彦(20080425-20121222)、牛勇(20100902-20180115)、许之彦(20171225至今)、马韬(20180115至今)。
华安上证180ETF成立日2006/4/13。业绩比较基准为上证180指数。近十年“2011年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为-22.58%（-23.14%）、12.40%（10.80%）、-7.24%（-9.19%）、62.72%（59.60%）、1.42%（-0.61%）、-7.87%（-9.64%）、21.58%（19.69%）、-19.87%（-21.26%）、32.57%（30.39%）、22.54%（20.36%）、-0.49%（-1.30%）、-4.24%（-5.17%）。历任基金经理为：刘光华(20060413-20070314)、卢赤斌(20060413-20091020)、刘璎(20070314-20100626)、许之彦(20090905至今)、牛勇(20100618-20121222)、章海默(20121222-20150911)。
华安创业板50ETF成立日2016-06-30。业绩比较基准为创业板50指数收益率。2016年、2017年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度历年业绩（及业绩基准表现）为-17.91%（-14.27%）、-14.81%（-14.39%）、-37.52%（-34.09%）、51.18%（50.93%）、88.75%（88.74%）、23.46%（23.11%）、-6.51%（-6.54%）。华安创业板50ETF的历任基金经理为：计伟(20160630-20160812)、钱晶(20160815-20171027)、许之彦(20160630至今)。
华安黄金ETF基金成立于2013-07-18。业绩比较基准为国内黄金现货价格收益率。“2013年、2014年度-2019年、 2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为-10.81%（-8.77%）、2.29%（1.75%）、-7.57%（-7.37%）、18.15%（18.42%）、3.31%（3.45%）、3.64%（4.25%）、19.15%（19.75%）、13.81%（14.44%）、-6.52%（-6.20 %）、-1.13%（-1.01%）。华安黄金ETF的历任基金经理为：徐宜宜(20130718-20180928)、许之彦(20130718至今)。
华安中证电子50ETF成立日2020/11/25，业绩比较基准为中证电子50指数收益率，2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为5.35%（7.03%）、-10.42%（-11.72%）。历任基金经理：许之彦(20201125至今)。
华安沪深300ETF成立日2019/12/13，业绩比较基准为沪深300指数收益率，2020年、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为28.61%（27.21%）、4.10%（0.24%）、-4.53%（-6.85%）。历任基金经理：许之彦(20191213至今)。
根据基金年报、季报数据，截至2021年9月30日，刘璇子目前管理基金业绩
华安CES半导体芯片行业A成立日2021/8/3，业绩比较基准为中华交易服务半导体芯片行业指数收益率*95%+商业银行活期存款利率(税后)*5%。截至目前，该基金成立尚不足半年，暂不展示业绩。历任基金经理：刘璇子(20210803至今)。
华安中证光伏产业A成立日2021/9/1，业绩比较基准为中证光伏产业指数收益率*95%+商业银行活期存款利率(税后)*5%，截至目前，该基金成立尚不足半年，暂不展示业绩。历任基金经理：刘璇子(20210901至今)。
华安创业板50成立日2015/7/6，业绩比较基准为创业板50指数收益率*95%+同期银行活期存款利率(税后)*5%，2015年、2016年至2020年、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为-33.02%（4.04%）、-30.03%（-30.02%）、-30.73%（-13.65%）、-33.50%（-32.372%）、47.53%（48.402%）、82.47%（84.322%）、22.49%（21.962%）、-6.43%（-6.202%）。历任基金经理：钱晶(20150706-20171027)、许之彦(20150706-20210118)、刘璇子(20210118至今)。
华安中证内地新能源主题ETF成立于2021/7/9。业绩比较基准为中证内地新能源主题指数收益率。截至目前，该基金成立尚不足半年，暂不展示业绩。历任基金经理为：刘璇子(20210709至今)。
根据基金年报、季报数据，截至2021年9月30日，刘畅畅目前管理基金业绩
华安文体健康主题成立于2017-06-08。业绩比较基准为中证800指数收益率*50%+中国债券总指数收益率*50%。“2017年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为8.90%（5.25%）、-15.98%（-11.71%）、45.90%（16.90%）、87.87%（12.81%）、34.05%（0.98%）、17.46%(-1.55%) 。历任基金经理为：苏圻涵(20170608-20190830)、谢振东(20170608-20191108)、李欣(20170717-20191108)、谢昌旭(20191108-20210315)、刘畅畅(20200108至今)。
华安安华基金成立日2016年2月3日。业绩比较基准为沪深300指数收益率*60%+中国债券总指数收益率*40%。“2016年、2017年度-2020年、2021年上半年、2021年第三季度”历年业绩（及业绩基准表现）为1.30%（2.50%）、3.36%（2.75%）、-1.39%（-4.43%）、9.23%（21.41% ）、32.88%（16.22%）、2.84%（0.49%）、5.32%(-3.58%) 。历任基金经理为：贺涛(20160203-20180813)、廖发达(20160218-20180813)、谢振东(20180813-20191108)、高钥群(20191108-20210315)、谢昌旭(20191108-20210810)、刘畅畅(20210810至今)。
根据基金年报、季报数据，截至2021年9月30日，李欣目前管理基金业绩
华安低碳生活成立日2019-03-12。业绩比较基准为中证800指数收益率*70%+中债综合全价指数收益率*20%+恒生指数收益率*10%。2019年、2020年、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为25.15%（4.58%）、85.29%（17.70%）、16.01%（1.92%）、1.32%（-4.36%）。历任基金经理为：李欣(20190312至今)。
华安智能装备A，成立日2015年4月24日。业绩比较基准为中证800指数收益率*80%+中国债券总指数收益率*20%。2015年、2016年-2020年度收益、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）分别为10.10%（-13.59%）、-15.53%（-10.68%）、15.38%（11.07%）、-25.96%（-21.37%）、70.90%（26.87%）、56.89%（20.60%）、22.2%（1.43%）0.32%（-3.23%）。历任基金经理为施卫平(20150424-20150626)、崔莹(20150618-20160921)、李欣(20150709至今)。
华安中小盘成长成立日2007/4/10。业绩比较基准为天相中盘成长指数*40%+天相小盘成长指数*40%+中债-国债总指数*20%。2011年至2020年、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为-29.84%（-27.62%）、3.42%（1.19%）、-1.16%（9.46%）、24.69%（20.96%）、58.88%（46.29%）、-13.77%（-17.27%）、-0.10%（-7.25%）、-24.10%（-25.22%）、57.53%（23.46%）、52.62%（28.28%）、15.42%（6.55%）、-1.54%（-2.41%）。历任基金经理为：刘光华(20070410-20090625)、沈雪峰(20090625-20110830)、於震騋(20110719-20130222)、康平(20120530-20130809)、吴丰树(20130222-20180706)、陈逊(20140103-20150626)、李欣(20180611至今)。
华安科技动力成立日2011/12/20。业绩比较基准为中证800指数收益率*80%+中国债券总指数收益率*20%。2012年至2020年、2021年上半年历史业绩、2021年第三季度（及业绩基准表现）为-0.90%（4.51%）、45.21%（-2.77%）、30.23%（40.12%）、64.83%（12.83%） 、6.22%（-10.98%） 、18.02%（11.28%）、-18.10%（-20.67%）、31.90%（27.19%）、50.30%（20.60%）、20.83%（1.43%）-1.18%（-3.23%）。历任基金经理为：汪光成(20111220-20131029)、李冠宇(20130408-20141230)、陈逊(20141230-20150626)、谢振东(20150325-20191108)、李欣(20191108至今)。
华安科技创新成立日2020/3/6。业绩比较基准为中证800指数收益率*65%+中债综合全价指数收益率*20%+中证港股通综合指数收益率*15%。2020年、2021年上半年、2021年第三季度历史业绩（及业绩基准表现）为27.35%（33.40%）、23.08%（10.03%）、-1.40%（-6.91%）。历任基金经理为：李欣(20200306至今)。
小伙伴们，
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各类型ABS分集
银行间市场:
1. CLO信贷资产证券化
① RMBS
② 不良资产ABS
③ 车贷ABS
④ 消费金融ABS
⑤ 小微企业贷款ABS
⑥ 信贷ABS
2. ABN资产支持票据
交易所市场:
1. 收益权类
① PPP类ABS
② 公共事业收费ABS
③ 门票收入ABS
④ 运输收费类ABS
2. 信托收益类
3. 债权类
① CMBS等地产类ABS
② 供应链ABS
③ 购房尾款ABS
④ 合同债权ABS
⑤ 类REITS计划说明书
⑥ 小贷ABS
⑦ 应收账款ABS
⑧ 租赁债权ABS
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最近，不少网友在后台留言，问Reits能不能买。
今天写一篇，主要聊下这玩意是什么，如何参与，以及交易策略。
当然，考虑到本文比较烧脑，如实在看不下去，直接看第4部分的建议就好。
1
REITs是什么？
去年5月，老南就写过《国产REITs来了，又能愉快的买买买了？》。
REITs（Real EstateInvestment Trusts），房地产投资信托基金。
说白了，就是把住宅、公寓、商业、林地、工业等地产项目，打包成资产支持证券，上市交易。这些底层地产项目的价格涨跌、租金收入，都会影响到REITs的价格涨跌。
如一栋学生公寓，5年房价上涨了20%，租金收了20%，那净值就成了1.4，剔除管理费钱，年化8%的收益。
REITs于上世纪60年代，起源于美国。目前美国市场上，光以REITs为标的的ETF，就有16只。
其中规模*的，跟踪msci美国REITs指数的，先锋VNQ：
收益还可以，但波动还是不小的。
08年次贷危机，差不多跌去70%；去年美股暴跌，最多时候也跌了近20%。其余时间还算稳健增长。
这里有个好玩的情况，过去几年，国内很多自媒体在推荐海外REITs时，都选择性的展示08年起REITs的净值，看起来涨的很厉害。
但实际上故意没让你看到08年的暴跌，原因你懂的。
这些资产的回报率能有多高呢？
以国内*钱的高速，宁沪高速（600377）的财务报表来看，净资产回报率（ROE），相当不错：
但并非所有的高速，都这么高。
水电气热这类市政工程，就低的可怜了。
如大唐电力（601991）的净资产回报率（ROE），持续走低。
而且，REITs的估值，也非常复杂，普通投资者很难把握。类似股票，大家知道看市盈率（PE），市净率（PB）等。
REITs一般采取PFFO估值法。FFO指营运现金流，可简单认为GAAP 净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用。
估计大多数人看到这里，已经头晕了。
所以，老南预计，在相当长的时间，国内REITs的玩家，还是以机构投资者为主。
普通投资者，更多通过购买REITs基金、或持有银行理财、年金险等机构产品间接投资为主。
2
如何参与Reits？
去你的开户银行或券商，大喊一声我要买，他们会很详细的告诉你的。听不懂还会手把手教你。
老南就不复述了。
3
Retis交易策略？
这里先推荐，老南19年写的《上周五，我买了只基金》，玩场内战略配售基金的。
在20年年初的视频里，老南也提过这玩意，算是比较不错的固收替代。
如资金量小，追求收益率高（预期年化6%以上），且能接受一定回撤，都可以在场内买。
逻辑很简单：【债券（年化3%-4%）+网下打新（年化2%-5%）】+折价（年化4%-6%）。
这个收益率，极度保守测算，大概率在6%以上。
看下添富配售的年化折价率，长期在4%-6%之间。最近因为要到期了，所以特别高。
集思录
今天看，事实也如此：
集思录
也就是场外买的，收益就净值这么多，不同基金，年化3%-8%之间。
场内买的，还多了个折价收益，年化4%多，这一加，就比较开心了。
4
所以，老南的结论是：
考虑到现如今，固收类产品严重资产荒，而且银行理财按照刚出的新规，收益率又要降了。
如果你可投金额比较小，流动性要求也不大，能接受一定的回撤，到是可以参与下。
但也别对收益率要求特别高，毕竟预计现金分红率在这，未来也存在分红率的不确定性：
当然，如果你比较专业，能看懂老南那段策略，倒可以在场内找找机会，尤其是折价的机会，如收益率增强不少，那就香了。
结
还是那句话，理财就是算账。
另，最近股市的走势，我们年初视频对照下，是不是很默契？
-END-
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