荣盛地产*消息(广东鸿图股票股吧)
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在激烈的房产销售“巷战”中，有一家房企的项目去化率表现惊人，那就是起步于河北廊坊的上市房企荣盛发展。其浙皖公司去化率高于62%，江苏公司更是高达***，在诸多项目中，安徽兰陵御府去化率63%，杭州江荣府去化率74%，香河帝品御居和江苏花语书苑去化率直接拉满。
荣盛发展这些项目是如何做到的？
用产品说话 过硬的品质打动市场
一直以来，荣盛发展都视品质为企业的试金石，坚持“造寸，造园，造福”的产品理念，以稳定的产品力和高品质在行业内立住脚跟。
在设计层面，荣盛发展重视住宅功能性的叠加和延展，在设计产品时会从使用功能来反推户型的设计，要求设计人员站在业主角度，以功能为导向，注重功能的延展和叠加，从生活起居、景观设计、细节优化着手，令户内空间做到“多一分嫌宽，少一分嫌窄”，力求在“寸厘之间”实现面积、朝向、风水和采光的*组合，满足客户对居住功能的需求。
比如在杭州江荣府的设计上，荣盛发展致力于打造更方正、更完整、更通透的住宅套内空间。江荣府实现了无内侧墙垛的超大飘窗，室内空间更加*，确保在同面积产品中更*的得房率，更*的尺度，更关注现代生活功能的全周期可变性。
在江荣府约119平米的户型中，厨房采用双向可变玻璃推拉门，可开可合，变身为交互式亲子餐客厨空间，共同形成LDKB一体化洄游空间，创造立体的空间体验。两种主力产品均设置儿童房和书房功能，满足不同阶段儿童成长需求，从幼儿期到二孩成长期、二孩少年期，可与主人书房空间形成多种不同组合，在家庭各种不同阶段，均能提供适配的户型功能。
在住宅立面设计上，荣盛发展采用现代和传统相结合的设计手法，项目整体形态简洁、大气，通透的大面积玻璃横向展开，浅色质感横向、纵向线条作为立面的主要构成元素，勾勒出建筑的骨架。
在园林设计上，兰凌御府从设计到施工一直精心考究园林空间的布局，打造出了让业主悦享全龄化的生活空间，以及舒适和睦的邻里氛围；江荣府采用相对自由的岸线布置，假山穿插其中，内部的景观道路曲折迂回，大部分采用折线，赋予古典园林中丰富典雅的意境和美感，兼具居停与游赏的功能，在不同尺度的景观花园中来回穿引，呈现出“宁静而富有生机、自然而富有艺术、健康而富有文化、惬意祥和而不失积极向上”的生态园林景观。
因地制宜 调整策略 实现破局
在环京市场，因为疫情的原因，香河帝品御居项目4月的开盘困难重重。对此，北京分公司细致筹谋，以快节奏实现破局。
首先，大香区域积极筹备保开盘，分析市场，对症下药。项目负责人多轮约谈渠道负责人，听取目前经纪人客户储备及市场佣金情况，并逐个回访老业主了解再置业的意向及主要抗性，有针对性地做营销铺排。
其次，帝品御居项目快速启动市场预热，在保证效果的同时兼顾成本，策划组自行拍摄、剪辑，仅用2天时间即完成项目宣传视频及海报，直击客户痛点，突出现房五宗“最”，主打准现房优势，为项目快速传播提供有力支撑。
同时，荣盛发展选择链动渠道，通过最快、最有效的传播方式向渠道、客户推介项目。如安排销售一对一电话通知800余名经纪人，告知开盘信息，几乎对香河经纪人全覆盖；做直播计划表，安排置业顾问在项目做直播推介，实地实景直播，让经纪人和客户身临其境了解项目，稳定信心。
5天时间，20多场高频次线上直播推介最终实现了渠道经纪人对项目的聚焦，且效果明显，最终也带来了帝品御居项目***去化率的*成绩。
在长三角市场，江荣府首开适逢市场骤冷，导致剩余房源去化困难，为加快清盘，项目及时调整策略，并不断地复盘和校准，一次又一次地用心挖掘项目的潜力，塑造项目优势，尽快打开局面。
首先，项目负责人改变原有销售思维模式，修炼内功，及时制作项目价值销讲夹，让销售面对客户时有的放矢，有资可谈，使客户充分了解项目价值，从而促进转化。
其次，部门协同，价值升级。营销、设计、工程部门强强联合，合力推进，时刻沟通联系，保持信息交流互通，从根本上解答客户的住房质量管理问题、设计装修问题等。每次开盘前组织联合培训，为销售赋能，深化项目价值培训，针对不同房源、不同设计做出合理解答及介绍，以便销售在后期与客户沟通更为贴切和深入。
最后快速引入分销。项目通过引入分销，在有限市场*化抢夺份额，利用房屋中介门店终端网络进行一对一的挖掘客户，从而找到真正潜在的客户，加大宣传力度，加快销售进度，起到回笼资金的目的，快速打开销售局面。
对产品持之以恒的追求，对消费者真诚热情的态度，对待困难逆流而上的精神，高效的管理模式、有效的操盘策略，都是荣盛发展这些项目能够取得超高去化率的关键，也是荣盛发展行稳致远的法宝之一。
广东鸿图(002101.SZ)发布公告，公司预计2021年第一季度归属于上市公司股东的净利润为4,690.01万元–6,889.47万元，上年同期亏损4,757.21万元。基本每股收益为0.09元/股–0.13元/股。
5月31日，平安信托向投资者发布《关于平安信托祥远92号集合资金信托计划重大事项临时公告》，宣布该信托计划违约。据悉，平安信托翔远92号集合资金信托计划（本产品）成立于2020年5月27日，存续期限24个月，存续规模10.38亿元。该信托计划融资方为蚌埠荣盛锦业房地产开发有限公司，保证人为荣盛房地产发展股份有限公司。
平安信托在公告中指出，因行业环境持续走低，叠加疫情影响，地产销售不及预期，本产品项下债权预计无法在信托计划到期日实现退出。
平安信托称，已和荣盛发展积极沟通，荣盛发展向出具了关于债务清偿的承诺函。结合荣盛发展的承诺，截至本公告发出日，本产品项下债权预计退出计划如下:
1、在到期日2022年5月27日后的T+5个工作日内，3月20日至5月27日期间利息对应的信托收益将全额分配给信托受益人:
2、 债权本息收回方式:拟通过资产管理公司受让本产品项下债权实现本息的收回。
公告还提及，荣盛履约保障措施:在2022年6月20日(含)前，要求荣盛发展或其指定主体向以受托人名义开立的保证金账户划入金额为存续本金规模的5%的款项:在2022年7月20日(含)前，要求荣盛发展或其指定主体再次向以受托人名义开立的保证金账户划入金额为存续融资本金规模的5%的款项。此时累计划入金额达到存结融资本金规模的10%，作为融资方的还款保证金。
若在本产品预计存续期限到期日后3个月内无法完成资产管理公司债务重组，则使用该保证金偿还融资本金和对应利息，并向信托计划受益人分配。
此前，荣盛发展公告，大幅下修2021年度业绩预告，预计净亏损45亿元-60亿元，此前预计盈利1亿元-1.5亿元；在回复深交所的问询函时，荣盛表示近年随着“三道红线”指标的提出，公司融资受到很大限制，2021年公司努力改善债务结构，有息负债规模减少24.07%，减少了176亿元，同时“三道红线”指标踩中两条为橙档企业，融资仍将受较大限制。
摘要：2022年有点惨（欢迎关注杠杆地产）
民营房企仍在艰难求生。
失约的多米诺骨牌被推倒另一面，是监管对部分已发布年报的房企进行一次次“灵魂拷问”。最近一次被点名的是“河北王”荣盛。
据公开披露，2022年5月25日，深交所再次下发了“关于对荣盛房地产发展股份有限公司 2021 年年报的问询函”，一共八问、问问扎心。
荣盛在京津冀地区应该算有名，典型的区域房企。今天杠杆地产借着深交所的问询函，来看看这位典型的区域大佬近况，希望一切尽快向好。
1、消失的净利润
问询函开篇，深交所便质疑了荣盛发展房地产业务毛利率、母公司营业收入和占比同比下降的原因及合理性。
数据显示，荣盛发展2021年度营收472.44 亿元，其中房地产开发收入400.56 亿元，占营收入比重 84.79%，毛利率17.86%，同比下降10.70个百分点。
这其中，荣盛发展母公司2021年营收7.50亿元占合并报表层面营收比重1.59%，母公司 2021年度收入金额及占合并报表层面营业收入比重同比分别下降 92.15%、11.77 个百分点。
另外值得注意的是荣盛集团2021年净利润断崖式下跌，这点深交所也质疑了。
数据来源|企业预警通（特此感谢）
上图企业预警通显示，2021年荣盛发展的净利润为-49.55亿元，同比下降166.06%，2020年虽然也是下降，但幅度远没有2021年大。
对此荣盛发展的解释是：
因重新评估持有房地产项目的预期销售价格后，补充计提存货跌价准备，最终经审计，净利润较1月29日披露的业绩预告金额大幅下滑。
杠杆地产简单理解就是房价降得有点超预期所以计提了跌价。
如下图统计的数据，2021年荣盛发展资产减值损失-36.47亿元，比往年要高数十倍。
数据来源|（特此感谢）
实际上这并非荣盛发展今年*收到深交所关注函，2022年4月19日，深交所就已经注意到荣盛。彼时是关于其“归属于上市公司股东的净利润由盈利1亿元-1.5亿元下调为，亏损45亿元-60亿元”等展开问询。
彼时深交所提出了5问，包括：
补充计提存货跌价准备的项目所处位置、业态、开发建设情况等；
分析说明导致2021年存货跌价准备计提金额同比大幅增加的具体原因及合理性等；
具体说明市场形势等变化对各地主要项目的影响方式及程度等；
在财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制是否存在重大缺陷；
是否存在其他应披露未披露的重大风险事项。
2、2022年：价格、销量双降
在经过延期后，4月30日，荣盛发展对上述问题进行了回复。其中杠杆地产注意到，荣盛发展部分楼盘的价格下跌幅度确实厉害。
比如位于河北省的某洋房项目，2021年热销时的售价为每平米6500元，2022年1月周边竞品价格还达到每平米6900元。
但2022年1季度，荣盛发展对该项目进行价格促销，平均价格仅为4450元/平米，较此前的6500元/平米，下跌超过30%。
另一位于西南的别墅、住宅项目情况差不多，2021年热销时每平米均价13000元，该项目 2022年1季度销售极少，价格不具有参考意义，未售产品则采用11000元/平米的价格进行跌价准备测算，相比热销时的均价也下降了超过15%。
还有一个西南地区别墅和商业项目也夸张，从2021年热销时16250元/平米的均价，降到了2022年2月后10900元/平米的均价，降幅达33%……
更严峻的是，尽管价格有所降低，但销售似乎也并未提振。
数据来源|中指院（特此感谢）
中指院数据显示，2022年前4月，荣盛发展销售额190.9亿元，销售面积181.5万平米，2021年同期这两个数据分别为347.9亿元、290.2万平米。杠杆地产算了下，2022年前4季度的每平米价格有所降低，从2021年同期的11988元每平米，下降到2022年前4月的10518元每平米，平均降幅约12.3%。
这个数字甚至还不如2020年同期，彼时其分别为203.9亿元、196.8万平米。
3、债务压力不减
“双降”的另一面，荣盛发展的债务压力不减，这方面深交所也问询了。
2021年末，荣盛发展资产负债率为84.49%，同比增加2.24个百分点，流动比例、速动比例均同比下滑，被冻结资金9174.3万元。
深交所要求其结合各项债务到期及逾期情况、可自由支配货币资金、预计经营现金流情况、资产变现能力、投融资安排等，分析说明是否存在流动性风险，债务偿付是否存在重大不确定性，可能对公司正常生产经营活动及持续经营能力产生的影响。
数据来源|（特此感谢）
目前荣盛发展尚未回复相关问询。杠杆地产通过公开数据看到：
2022年1季报，荣盛发展的财务风险指标仍在上升，其中资产负债率为85.16%，比2021年末增加；
流动比率、速动比率、现金流量比率，比2021年末降低。
截至2022年1季末，荣盛发展货币资金160.5亿元，比2021年末减少了大概36.5亿元，企业预警通显示，其短期债务305.29亿元、长期债务252.51亿元。
如此来看，河北王的情况似乎不容乐观，但愿6月份会有一份乐观的答案。
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