房地产股市行情*消息(2022年房地产股市行情)
房地产股市行情*消息(2022年房地产股市行情)
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今年上半年，房地产整体市场销售低迷，行业持续承压下行，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大，而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过，6月，随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现，市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示，百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%。
值得关注的是，目前市场恢复并非具有普遍性，高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，房地产市场逐渐恢复已经成为业内的共识，业内人士预期销售情况会逐步出现好转，尤其是到四季度会有明显改善。
上半年楼市仍未走出低迷行情
今年上半年，受到多地疫情反复等因素的影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比*负增长。在经济下行压力加大的背景下，“稳地产”对“稳经济”十分重要。为此，中央和各部委频繁释放积极信号，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。
据中指研究院统计，今年上半年，全国已有超过180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，在需求端的政策不断发力，政策出台频次近500次。
具体来看，热点一、二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化表现也偏谨慎；普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高。不过，市场对调控措施优化的信心仍偏弱，政策效果不明显。此外，今年上半年，受疫情管控、市场销售低迷等因素影响，购房者观望情绪浓厚，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。
在房地产市场供需疲软的情况下，房企销售业绩出现不同程度的下滑。据克而瑞统计数据显示，今年上半年，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。
其中，碧桂园实现销售额2469.9亿元，*；保利发展实现销售额2102亿元，排名第二；第三名为万科，实现销售额2096亿元。紧随其后的是中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。这8家房企的全口径销售额均超过千亿。
图/克尔瑞官方微信截图
在亿翰智库分析人士看来，尽管碧桂园在三、四线城市的业务占比较高，但碧桂园项目布局多是在长三角、珠三角经济圈的强三、四线城市，因此企业在今年上半年依旧可以实现2469.9亿元的销售规模，而这些城市的楼市将也将伴随核心城市回暖后快速复苏。
6月供求放量、销售底部反弹
虽然楼市政策密集出台并未对上半年市场起到根本提振作用，但是政策发力需要时间，政策效应已经出现转向的苗头。6月，市场供求有所放量，最为明显的是，成交略有复苏，销售超预期底部反弹。
据克而瑞统计数据显示，6月，重点30个城市供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%。与此同时，规模房企积极推盘及营销去化，以冲刺半年度业绩。在此背景之下，百强房企在6月单月实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模也环比显著增长61.2%。
对于房企销售业绩好转，亿翰智库分析人士认为，季节因素占了一定的比重，历年6月房企销售额都是一个相对高位，而今年6月房企推盘节奏加快，前期蓄客集中释放，都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值。
需要注意的是，6 月房企销售的好转仍然是结构性好转。高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显，但存在信用风险的房企销售情况仍然不佳，市场回暖不具普遍性。
据碧桂园于7月3日发布的公告显示，6月，碧桂园实现权益合同销售额约345.2亿元，已连续两个月实现环比增长，同比跌幅亦持续收窄，显著好于行业平均水平。
从目前销售业绩来看，碧桂园是经营稳健的民企之一。在上半年行业承压的背景下，据碧桂园发布公告统计，2021年12月30日至2022年6月15日，碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回。
今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据。企业供图
事实上，以碧桂园为代表的示范房企，在融资方面有较大便利，比如碧桂园在5月20日成功发行5亿元公司债。与以往相比，优质民营企业融资环境改善明显，资金链风险较小。
6月，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一”。此外，申万宏源*研报指出，行业销售触底改善，优质房企销售转正。从中短期来看，目前房地产基本面的底部已现。而从中长期来看，预计行业格局优化后,优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。
随着银行融资端收紧，销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要。在碧桂园管理层看来，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障企业经营性现金流的安全。
预计下半年成交有望显著上升
与全国市场的趋势一样，由于信贷环境好转促进购房需求释放，加之疫情管控也取得了良好成效，6月北京新房、二手房双双呈现回升态势。但是今年上半年，北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。
据克而瑞统计数据显示，今年上半年，北京新建商品住宅成交额约为1574亿元，同比下跌22.9%；成交均价约为59360元/平方米，同比上涨约10.7%。分区域来看，海淀区新建商品住宅成交额达354亿元，在各区域*，其中学府壹号院销售额超百亿。通州则以150.8亿元，位列各区域排名第五。鉴于北京市场潜在购房需求仍较旺盛，诸葛找房研究院预计，随着市场环境逐步好转，下半年成交有望迎来显著上升局面。
目前，很多房企看好一线城市以及重点城市，并且持续深耕。相比较而言，碧桂园的城市布局均衡，除了三、四线城市之外，在一线城市也是其布局的重点，比如去年碧桂园落子北京通州核心区。
值得一提的是，通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中，共计推出4宗地块。这些地块从2021年底开始陆续开盘，楼市竞争较为激烈，而产品则成为应对市场竞争的*利器。以位于通州核心区域的碧桂园和世界为例，该项目在2021年5月拿地，年底即开盘，户型面积囊括50平方米-155平方米，其中，95平方米三室两厅两卫户型采用了三开间朝南设计，较为引人注目，成为销售的一大亮点。
碧桂园和世界效果图。企业供图
事实上，以北京为代表的一线、强二线城市，房地产市场需求仍然存在。从短期来看，在房地产市场恢复前，供需两端政策均有空间。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，市场购房热情也将逐步回升。房地产市场筑底复苏已经成为业内的共识。
对此，平安证券分析称，随着政策持续发力，预期稳定下房地产将会缓慢复苏，房地产板块有望迎来基本面兑现行情。而在亿翰智库分析人士看来，销售情况会出现不断好转，尤其是到四季度会有较为明显改善。
对于下半年房地产市场走势，克而瑞分析人士表示，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。同时，房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。而随着各地救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。这样的房地产趋势对于稳健的房企来说将是一个机会，有助于预期销售业绩的达成。
新京报
编辑 武新 校对 柳宝庆
文/乐居财经研究院徐迪
2022年以来，房地产行业陆续释放出复苏信号，多部委的集中表态提振了行业信心，各地楼市松绑政策也层出不穷，一度被看空的房地产开发行业市值呈现触底反弹趋势。
7月1日，乐居财经对188家房地产上市公司年中的市值进行了汇总，并以2022年初至年中的市值增幅进行了由高到低的呈现，以供大家参考。
三成房企市值上涨
市值在一定程度上反映了资本市场对企业目前经营状况的评估，以及对未来盈利前景的预判。榜单中，上市房企市值统计时间为2022年6月30日收盘，由于上市房企分属于A股、港股等不同上市板块，因此市值已根据当时*人民币对港元汇率进行换算。
188家房地产上市公司市值之和达31510.61亿元。其中，市值千亿以上的企业有6家，百亿级别的有62家，10亿以下的有19家；10亿至100亿之间的企业有101家，占比达到54%。
上表188家上市房企中，市值增幅*的是中交地产，半年增幅达144.39%。市值正增长的仅有60家，占比32%。除中交地产以外，天保基建的市值也在半年内翻了一番，涨幅达到111.24%。此外，滨江集团、信达地产、建发股份、深深房A、新华联、越秀地产、建发国际集团等7家企业半年市值涨幅超过40%。
万科A的总市值达到2383.2亿元，蝉联房企市值之最，在2022开年之初的*时期，市值更是一度超过2600亿大关。中国海外发展市值2310.95亿元，位列第二；华润置地市值2222.06亿元，位列第三。排在第四名的保利发展，截至6月30日收盘，总市值也超过2000亿大关。
绿景控股成“跌幅之最”
上半年市值下滑的企业有125家，占比超过66%，其中绿景控股作为*市值缩水超90%的房企，成“跌幅之最”。6月初，绿景控股已被深交所决定终止上市，公司股票于6月27日被摘牌。月内另一家在上交所退市的中房股份，半年市值减少约85%，也在跌幅较高房企之列。
除此之外，市值跌幅超过80%的房企还包括：大发地产、天誉置业、领地控股、正荣地产、佳源国际控股等。有30余家企业市值缩水超过30%，从市值体量来看，以百亿规模以下企业为主，由于港股市场没有涨跌停限制，包括景瑞、佳源、领地在内的多只内房股，上半年出现股价“闪崩”的情况，单日跌幅在40%以上。
相对而言，“招保万金中华龙”等地产龙头往往被投资机构重手聚焦，即使受行业影响出现阶段性回调，但因估值修复机会的确定性较大，短期不易出现明显震幅。
纵观上半年市值排行榜单，房地产股呈现先抑后扬态势，从年初的急速下挫，至3月末触底反弹，在政策暖风吹袭下快速拉升，随后又进入一段调整期。随着疫情好转叠加政策利好初步释放，销售出现一定边际改善，临近6月底，龙头房企的几根大阳线，再度有力地带动了板块的整体活力。
然而，从半年业绩来看，百强房企表现远不及近年同期，房地产市场整体复苏尚需时间，下半年商品房销售增速或将见底回升，但投资底仍需等待。同时，房企间的分化加剧，优质房企基本面弹性将更强。市值降幅较大的房企能否触底修复，关键还在于自身发展，随着经营质量较差的民企出清，竞争格局改善，地方国资背景的企业以及高评级的“均好型”民企地产股有望迎来反弹，集中度将进一步提升。
说起房地产，可能大部分人首先想到的会是“住房不炒”，可这个多年来一直被政策压制的板块，从今年3月份开始却多次被市场“炒”作，但这次炒的不是房价，而是股价！
金融委3月定调，央行银保监会再出利好！
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。关于房地产企业，会议指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。这一表态，对于房地产行业来说，就像是吃了一颗“定心丸”。
也正是从3月16日开始，房地产板块开启了一波持续20天的强势上涨，从3月16日到4月6日，房地产指数涨幅约38%，板块掀起多次涨停潮，更是走出了以中国武夷，中交地产，天保基建等为代表的多只翻倍妖股。
房地产板块近期走势图
点掌财经
5月15日，央行和银保监会的一则联合发文，再次将房地产板块推向风口。文中提到：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在此消息出来的前一个交易日，房地产板块就出现了涨停潮，板块当日涨幅超过4%，有十余支个股涨停。颇有之前3月16日的味道，而这一波房地产板块是否还有大的行情机会？我们又该如何把握呢？
关注资产负债率和经营活动现金流！
对于房地产行业来说，笔者认为一个重要的财务指标就是资产负债率。房地产企业的资产负债率过低的话，不能起到较好的财务杠杆作用，会使得企业筹资成本较高；而当企业的资产负债率过高，企业的财务风险也会变大，造成企业偿债能力较弱，甚至可能导致企业资不抵债最终破产。
而目前国内房地产板块的负债率普遍处于一个较高的水平，不少房企的负债率都在80%以上，如中交地产已经连续6年资产负债率超过了85%。在“三道红线”以及房地产贷款集中度管理政策实施后房地产行业的平均资产负债率有所下降，从阿牛智投*数据可以看出，房地产行业平均预收账款逐年上升，且平均资产负债率处于下降趋势，房地产行业高负债高风险的不良现象有所缓解。
房地产行业平均资产负债率曲线及平均预收款
点掌财经
除了资产负债率之外，现金流对于房地产企业来说也是一个很重要的指标，房地产企业的经营运作具有一定的特殊性，它们对于资金的需求量大，依赖性强，且占用时间长，因此，房地产企业的现金流管理也尤为重要。
模型验证思想，收益率跑赢指数73.75%！
于是笔者以资产负债率为主要的选股因子，剔除ST股票，再以经营活动现金流从大到小排序做进一步筛选，选股数量为1到10只。得到的选股模型具体的回测结果
房地产板块选股策略收益率对比房地产板块及上证指数
阿牛智投
回测结果显示该一年短线策略的累计收益率为54.19%，平均年化收益率为53.83%，同期近一年上证指数的收益率为-11.26%。跑赢指数73.75%！风险回报率为：1.57。收益率大幅跑赢了板块和指数。
对于房地产板块和笔者的这个房地产板块的投资策略你有什么看法呢？欢迎留言交流！
免责声明：本文涉及到的股票、行业、市场及其他证券，仅供参考，不构成任何买卖建议，不承诺任何投资收益，投资风险自负！本人及公司不承担任何投资风险及责任！特此声明！ 股市有风险，入市需谨慎。
黄俊 执业证书编号：A0460121100010，阿牛智投业务许可证：91370100724977116F。
今年上半年，房地产整体市场销售低迷，行业持续承压下行，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大，而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过，6月，随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现，市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示，百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%。
值得关注的是，目前市场恢复并非具有普遍性，高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，房地产市场逐渐恢复已经成为业内的共识，业内人士预期销售情况会逐步出现好转，尤其是到四季度会有明显改善。
上半年楼市仍未走出低迷行情
今年上半年，受到多地疫情反复等因素的影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比*负增长。在经济下行压力加大的背景下，“稳地产”对“稳经济”十分重要。为此，中央和各部委频繁释放积极信号，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。
据中指研究院统计，今年上半年，全国已有超过180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，在需求端的政策不断发力，政策出台频次近500次。
具体来看，热点一、二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化表现也偏谨慎；普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高。不过，市场对调控措施优化的信心仍偏弱，政策效果不明显。此外，今年上半年，受疫情管控、市场销售低迷等因素影响，购房者观望情绪浓厚，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。
在房地产市场供需疲软的情况下，房企销售业绩出现不同程度的下滑。据克而瑞统计数据显示，今年上半年，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。
其中，碧桂园实现销售额2469.9亿元，*；保利发展实现销售额2102亿元，排名第二；第三名为万科，实现销售额2096亿元。紧随其后的是中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。这8家房企的全口径销售额均超过千亿。
图/克尔瑞官方微信截图
在亿翰智库分析人士看来，尽管碧桂园在三、四线城市的业务占比较高，但碧桂园项目布局多是在长三角、珠三角经济圈的强三、四线城市，因此企业在今年上半年依旧可以实现2469.9亿元的销售规模，而这些城市的楼市将也将伴随核心城市回暖后快速复苏。
6月供求放量、销售底部反弹
虽然楼市政策密集出台并未对上半年市场起到根本提振作用，但是政策发力需要时间，政策效应已经出现转向的苗头。6月，市场供求有所放量，最为明显的是，成交略有复苏，销售超预期底部反弹。
据克而瑞统计数据显示，6月，重点30个城市供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%。与此同时，规模房企积极推盘及营销去化，以冲刺半年度业绩。在此背景之下，百强房企在6月单月实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模也环比显著增长61.2%。
对于房企销售业绩好转，亿翰智库分析人士认为，季节因素占了一定的比重，历年6月房企销售额都是一个相对高位，而今年6月房企推盘节奏加快，前期蓄客集中释放，都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值。
需要注意的是，6 月房企销售的好转仍然是结构性好转。高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显，但存在信用风险的房企销售情况仍然不佳，市场回暖不具普遍性。
据碧桂园于7月3日发布的公告显示，6月，碧桂园实现权益合同销售额约345.2亿元，已连续两个月实现环比增长，同比跌幅亦持续收窄，显著好于行业平均水平。
从目前销售业绩来看，碧桂园是经营稳健的民企之一。在上半年行业承压的背景下，据碧桂园发布公告统计，2021年12月30日至2022年6月15日，碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回。
今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据。企业供图
事实上，以碧桂园为代表的示范房企，在融资方面有较大便利，比如碧桂园在5月20日成功发行5亿元公司债。与以往相比，优质民营企业融资环境改善明显，资金链风险较小。
6月，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一”。此外，申万宏源*研报指出，行业销售触底改善，优质房企销售转正。从中短期来看，目前房地产基本面的底部已现。而从中长期来看，预计行业格局优化后,优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。
随着银行融资端收紧，销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要。在碧桂园管理层看来，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障企业经营性现金流的安全。
预计下半年成交有望显著上升
与全国市场的趋势一样，由于信贷环境好转促进购房需求释放，加之疫情管控也取得了良好成效，6月北京新房、二手房双双呈现回升态势。但是今年上半年，北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。
据克而瑞统计数据显示，今年上半年，北京新建商品住宅成交额约为1574亿元，同比下跌22.9%；成交均价约为59360元/平方米，同比上涨约10.7%。分区域来看，海淀区新建商品住宅成交额达354亿元，在各区域*，其中学府壹号院销售额超百亿。通州则以150.8亿元，位列各区域排名第五。鉴于北京市场潜在购房需求仍较旺盛，诸葛找房研究院预计，随着市场环境逐步好转，下半年成交有望迎来显著上升局面。
目前，很多房企看好一线城市以及重点城市，并且持续深耕。相比较而言，碧桂园的城市布局均衡，除了三、四线城市之外，在一线城市也是其布局的重点，比如去年碧桂园落子北京通州核心区。
值得一提的是，通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中，共计推出4宗地块。这些地块从2021年底开始陆续开盘，楼市竞争较为激烈，而产品则成为应对市场竞争的*利器。以位于通州核心区域的碧桂园和世界为例，该项目在2021年5月拿地，年底即开盘，户型面积囊括50平方米-155平方米，其中，95平方米三室两厅两卫户型采用了三开间朝南设计，较为引人注目，成为销售的一大亮点。
碧桂园和世界效果图。企业供图
事实上，以北京为代表的一线、强二线城市，房地产市场需求仍然存在。从短期来看，在房地产市场恢复前，供需两端政策均有空间。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，市场购房热情也将逐步回升。房地产市场筑底复苏已经成为业内的共识。
对此，平安证券分析称，随着政策持续发力，预期稳定下房地产将会缓慢复苏，房地产板块有望迎来基本面兑现行情。而在亿翰智库分析人士看来，销售情况会出现不断好转，尤其是到四季度会有较为明显改善。
对于下半年房地产市场走势，克而瑞分析人士表示，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。同时，房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。而随着各地救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。这样的房地产趋势对于稳健的房企来说将是一个机会，有助于预期销售业绩的达成。
新京报
编辑 武新 校对 柳宝庆
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