reits基金怎么开户(600262股票)

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• 1、reits基金怎么开户

• 2、600262股票

• 3、reits基金怎么购买

• 4、中信证券reits基金怎么开户

高速公路、产业园、物流园、污水处理厂，这些与民生息息相关的基础设施，你有想过有一天也能间接拥有它们吗？

下周一开始，这个机会来了！

作为全民理财标杆的公募基金，下周一开始将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投资新品种。

与以往所有公募基金*的不同在于，公募REITs的投向是各类基础设施，它的收益来源是这些基础设施所产生的租金等收益。一旦你购买了公募REITs，相当于间接成为了这些基础设施的\"房东\"。

只不过，即使成为这些基础设施的\"房东\"，也并不是稳赚不赔，就像租房子也存在空房期，这些基础设施同样也可能因为各种经营上的突发因素，导致租金等收益出现起伏，那么自然会影响房东的收益了。

因此，对于这一即将上市的新品种，我们要花真金白银去买吗？是不是适合自己？还是要先进行一番分析判断。《》

公募REITs：全民可投的新品种

自从去年4月，监管层宣布要开始试点公募REITs的消息一发布，这个品种当时就火了一把。之后的进度也是非常快，在基金公司积极筹备之下，首批产品通过层层审批和定价，即将在下周一（5月31日起）面向广大投资者正式发售。

而对于普通投资者来说，最核心的无非就是三个问题：公募REITs是什么？能不能买？怎么买？今天我们就来解答这三个问题。

首先来说，什么是公募REITs。我们从其定义、结构特征、以及公募基金产品的比较三方面来解释。

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金。不动产大家很熟悉了，写字楼、高速公路、产业园区等等这些都是不动产，那么REITs就是通过向投资者发行收益凭证，投向这些不动产之后，再给投资者分配收益的一种投资基金。它发售份额，封闭运作，在二级市场上进行交易。

正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次发售的公募REITs，就是面向中小投资者、人人皆可投的REITs品种：不需要1个亿，就能参与一栋楼、一条高速公路这样的大项目。

由此可见，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品***持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。

根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产管理运作得到的收入，比如租金、费用等等；越稳定、越赚钱的不动产项目肯定会带来更好的回报。

往深了说，REITs其实对宏观经济有很大的意义，可以帮助企业快速回笼资金、盘活资产，提供了新的融资手段。东吴基金向《》

因此与其他公募基金品种相比，公募REITs可以说是完完全全不一样。与大多数公募产品每天公布净值不同，REITs每半年才公布一次净值，交易价格完全以二级市场价格为准。尤其是REITs将在二级市场上交易，因此还和新股上市之前一样，有询价和认购环节，因此发行面值也不是大家买基金所熟悉的1元，而是定价多少，发行价格就是多少。

深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席执行官孔令艺认为，本质上公募REITs就是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，而且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

可见，公募REITs的出现既为相关基础设施资产\"借基上市\"创造了条件，也在投资属性上具备鲜明的权益色彩。

博时基金基础设施投资部基金经理胡海滨向

在他看来，如果遇到原始权益人需要兜底，相关产品实际上就是\"明股实债\"的做法，不可算作为真正的权益型产品。\"而当下首批REITs投资人拿到的就是基础资产的权益份额，未来的收益都归投资人所有，相应的风险也会归投资人来承担。\"

风险收益特征：高于债券基金，低于股票基金

要解决第二个能不能买的问题，当然是要看这个产品风险收益水平如何，是否符合自己的投资预期以及资产配置需要。

据测算，公募REITs的日常价格波动风险总体可能低于股票型基金，高于债券型基金及货币市场基金；而其投资标的本质上是不动产，考验的是不动产的运营能力和收益水平，实际上和股市、债市是不一样的市场。因此，如果你是真的想要分散投资，隔离股市、债市的风险，那么公募REITs也许可以满足一定的需求。但如果你只是想要追求投资回报上的高收益，那么公募REITs不一定适合你。

公募REITs的收益水平究竟如何呢？因为其收益主要来源于条款所规定的强制性分红，目前各家基金公司针对底层资产的成长性已给出分红率预测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批*；*的为4.1%和4.16%。

对于投资者来说，挑选公募REITs需综合考虑底层项目、管理人、预测分红率等多方面因素，理论上分红当然越高越好；另外，产业园区项目评估增值率较高，其次为仓储物流、高速公路项目，污染治理等项目相对较低。

在业内人士看来，叠加分红和权益增值预期，或比通过投资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs主要受保险机构投资，本次REITs的投资方银行理财和券商都很积极。

目前来看，首批9只产品已对标五大领域，包括产业园、收费公路、污染治理、仓储物流以及市政建设，其中产业园和收费公路项目居多，各有三例。胡海滨表示，项目筛选主要依据企业是否有稳定的现金流，相比增长潜力，看得见的营收更具投资价值。

胡海滨解释称，在试点阶段，公募REITs的基础资产有比较明确的准入范围，即三聚焦：\"聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目\"，因此他认为并不是所有的企业都可以通过REITs进行资产重组或并购，必须是基础设施行业内、满足权属清晰、运营稳健、现金流稳定可预测等门槛要求的基础资产的持有人才可以做REITs。

此外，胡海滨告诉

孔令艺也有相似看法。她在采访中表示，未来当REITs基金有兼并或收购资产计划时，可以通过扩募进行\"再融资\"。\"REITs基金可以在现有规模的基础上，新募集资金用于购买符合规定的资产，因此REITs基金的规模是可以持续增长的。\"在扩募的同时，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。她告诉

可见，公募基金掘金万亿REITs市场考验投研及项目深度。但必须指出的是，公募REITs项目涉及机构较多，包括公募基金公司、基金子公司（或券商资管）、券商、审计机构、律所、评估机构、托管银行，如何形成机构之间的有机互动是投资落地的关键。

胡海滨告诉

不过，基于公募REITs认购交易的特点，会有投资者担心，公募REITs上市后或将面临\"折价\"风险，进而对基金的发展带来影响。

基金经理对此回应称，即便出现类似新股破发的情况，也不代表项目的底层价值出现贬值，而要结合基本面、市场等多方条件综合判断。此外，REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。

首批发行价格出炉，*13.38元

5月26日，首批公募REITs项目陆续发布份额发售公告，在完成询价后最终确定了认购价格和发售日期，中航首钢生物质REIT的发售价格*，为13.38元/份，投资者在5月31日便可根据发行价参与认购，各家基金经理也将正式开启他们的管理首秀。

没错，所有REITs的基金经理此前暂无公募基金的管理记录，但这是由REITs基金的产品特殊性决定的，此前各家基金公司对封闭式基金介入极少，且大多都是在REITs试点通知下发后相继布局的，因此，相关基金经理与我们传统意义上理解的权益或固收产品的基金经理在投资理念和工作内容上并不一样。

通常，公募REITs要求至少三名基金经理。胡海滨告诉

另外，从风险方面来看，也与过往的公募产品不太一样，公募REITs的风险主要来自于基础设施本身的一些属性，同时也包括了其运营和管理的水平，而不是大家熟悉的股价涨跌。

有基金业内人士指出：\"由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。\"

场内场外都可购买，仔细阅读认购要求

了解这9只REITs基金的产品特征之后，接下来就是等开卖了。于是我们再来解决第三个问题，公募REITs该如何买？

首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。

对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。

当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在\"交易所基金申赎\"界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，

如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。

值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。

大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。

因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。

费率方面，这9只产品的认购费率也不太一样，大多都是分段收取，区别

还有与以往基金初始发行一份1元起买不同的是，由于9只REITs基金的每份价格都不太一样，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要准备的*资金也不同。以广州广河为例，每份基金份额是13.02元，通过场内认购的话，由于至少是1000份起，因此至少要准备13020元，如果是通过场外认购的话，只需1000元即可。

更适合资产配置、中低风险偏好投资者

正如我们一开始所说，虽然看上去公募REITs的购买门槛并不高，交易也比较方便，但也并不是适合所有的投资者。

首先，对于风险偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投资者，这类产品是满足不了需求的；其次，对于偏爱短期交易的投资者，这类产品也同样不适合，公募REITs整体来看，是一个投资长期化的产品，这点其实从其收益属性也能发现，其收益来源本身就不是短期行为。

当然，这类产品由于刚起步，还不太成熟等原因，可能出现一些交易性的机会，比如出现一些折溢价的情况，但这种交易性机会毕竟不是这类产品投资的常态。

那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者，因为它和股票、债券等其它资产的相关性比较低。

盈米基金研究院研究员周禹农表示：\"公募REITs适合有一定大类资产配置理念的投资者。国内现在流行的大类资产配置主要是通过股债配置控制波动，其他大类资产最多到黄金（石油QDII有额度申赎问题，期货太专业了，而且黄金不生息更适合短期抗通胀）；结果是实际对冲还有很多能优化的余地，低风险债券+高风险股票常见的*解通常是固收+策略，如果有一类和股债无显著相关性的大类资产则可以更好分散组合风险。\"

周禹农告诉

基煜研究团队也表示：\"从美国REITs历史经验来看，1988年-2020年6月年化总回报9.7%，且与债券和股票相关性较低，能够较好分散组合风险。结合REITs流动性相对较差的特点，对于投资机构来说，更适合于投资周期偏长、有一定现金流要求、能够投资权益类资产的机构，如养老金、年金、保险等偏长期配置的金融机构。对于个人投资者而言，公募REITs的投资价值主要是参与门槛较此前的基础设施类投资资产（如信托、ABS等）大为降低，并且具有较为稳定的分红机制，比较适合投资周期较长且希望有较稳定现金流的投资者。\"

视觉：邹利

排版：叶峰 马原

北方股份(600262.SH)公告，2021年11月17日，公司接到通知，杭州公望元融投资合伙企业(有限合伙)(“公望元融”)与中兵国调(厦门)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(“国调基金”)于2021年11月16日签署了《特沃(上海)企业管理咨询有限公司股权转让协议》，公望元融将其所持有的特沃(上海)企业管理咨询有限公司(“特沃咨询”或“目标公司”)99.9%的股权以人民币6.02亿元转让给国调基金，交易均价14.0786元/股。

本次权益变动后，国调基金不直接持有公司股份，通过目标公司间接控制公司4278万股，占公司已发行股份的25.16%，间接成为公司第二大股东。

reits基金怎么购买

有几只公募REITs是可以场外认购的，可以在支付宝上买场外公募reits基金。

但是更建议投资者直接进行场内认购，原因

公募REITs的封闭期时间很长，一般都是20-50年，没有到期是不能够进行赎回和操作的。

那么中途不想持有了，想急需用钱想变现怎么办？答案是转内场内二级市场进行交易。（目前场外转场内交易需要临柜办理）

公募REITs在募集结束后一个月左右就会上市，上市之后可以在二级市场上交易买卖，和股票一样，上市当天涨跌幅限制为30%，后面涨跌幅限制为10%（流动性非常好）。

但是要想在二级市场上交易，就必须有证券账户。

有股票账户，那么建议直接在股票账户里面认购。

若是场外认购，到时候变现还是需要转场内，转场内还是需要有证券账户。

目录：

第一章 REITs产品简介

第二章 国内公募REITs产品

第三章 REITs申报项目要求

第四章 公募REITs业务流程

第五章 REITs的价值

第六章 实操难点和关注点

一、REITs产品介绍

1.1

什么是REITs

REITs即不动产投资信托基金，是 一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有 较好流动性的标准化金融产品，是实现不动产证券化的重要手段。

REITs是一种通过向投资者发行收益凭证来募集资金，交由专门的投资 机构进行不动产经营投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资 者的信托基金。

按投资对象的不同，REITs可以分为以下3种类型：

1.2

国际REITs市场概览

1961年首只REITs在美国诞生，历经60年的发展，目前REITs已经在全球形成规模巨大的市场，截至2020年6月底， 全球已有39个国家和地区发行过REITs产品，REITs市值约1.7万亿美元，美国以 1.13万亿美元占据全球 REITs 市值的 66%，日本、澳大利亚分布位居第二和第三席，市值占比分别达到7%和5%，包括我国在内的10个国家仍处于发行筹备阶段。

▼各国REITs市场发展情况

▼截至2020年6月全球REITs市值规模占比分布

资料Bloomberg、NAREITs、上海证券基金研究评价中心

REITs为第四类资产

REITs与股票、债券间相关性低，且不同区域间REITs表现的相关度低，所以REITs具备大类资产配置属性及分散区域风险属性。1998-2017年间相关性统计

1.3

我国REITs发展历程

2004年：国务院发布《关于 推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，指出“积极探索并开发资产证券化品种”。REITs作为其中的重要类别受到关注。

2005年：越秀REITs港交所上市。我国内地资产*在资本市场发行 REITs。

2014年：中信启航REITs成功发行。我国交易所首单类 REITs产品。

2015年：鹏华前海万科REITs成功发行。我国首单以公募基金为载体的REITs产品。

2017年：泰勒REITs发行、境内首单不依赖主体的REITs产品、保利租赁住房REITs成功发行，首单储架发行类REITs。

2019年：

上交所在新年致辞中提出公募REITs试点。

菜鸟仓储物流基础设施类REITs，境内首单可扩募类REITs。

中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划，国内首单基础设施类REITs产品。

2020年：

证监会2020年系统工作会议 指出稳妥推动基础设施REITs 试点。

证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础 设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见，正式启动基础设施公募REITs试点。

至此：我国公募REITs制度与市场建设正式启航！

二、国内公募REITs产品

2.1

相关政策制度

2.2

基础交易结构

2.3

参与主体及主要职责

2.4

公募REITs与类REITs的异同—基本属性

三、REITs项目申报要求

3.1

区域范围

8月3日发布的《关于试点项目申报通知》中提出公募REITs试点项目申报要求聚焦重点区域：优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济 带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目；支持 位于国务院批准设立的*新区、*经济技术开发区范围内的基础设施项目。

优先支持的重点区域：18个省/市

✓ 京津冀、雄安新区：北京、天津、河北

✓ 长江经济带：上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云南、贵州共11省/市

✓ 长江三角洲：上海、江苏、浙江、安徽

✓ 粤港澳大湾区：主要为广东省（广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市）以及香港、***

3.2

行业范围

注意：酒店、商场、写字楼、公寓、 住宅等房地产项目不属于试 点范围！

3.3

首批试点项目10点要求

3.4

公募REITs政策要求

—、试点项目基本条件

二、运营管理方基本条件

基金管理人可设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托外部管理机构。外部管理应当按照《证券投资基金法》 规定经中国证监会备案，并持续符合下列要求：

基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订 基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和 程序等事项。

四、公募REITs业务流程

4.1

申报主体及路径

原始权益人:

发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行 为。

基础设施运营企业应具有丰富的运营管理能力。

发起人需参与战略配售，配售比例不低于基金份额发售数量的20%。

运营管理机构

运营管理机构应具有独立开展业务的资质 和能力， 确保项目经营稳定有序， 具备 充足的偿债能力以及现金流回收能力。

4.2

申报材料准备

附件一：基础设施REITs试点项目基本情况

一、发起人（原始权益人）情况

基本信息、主营业务、行业地位、持有或运营同类项目资产规模、 财务状况、信用状况、内控制度、依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权、同类资产可扩募情况。

二、项目情况

资产范围、是否属于基础设施、项目明细、试点行业范围、收入来源结构及分散度、项目公司法人及股权结构。

三、项目运营情况

运营时间、近3年资产表现和未来3年分配情况。

四、需要说明的重点问题

股东同意转让意见、项目资产可处置性、其他情况。

附件二：基础设施REITs试点项目产品方案

一、REITs发行整体方案

拟发售基金总额、交易结构（产品结构、方案、架构设计，符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求）、资产管理安排、拟实施步骤、工作进展情况

二、有关市场参与机构情况

公募基金管理人（基本情况、股权结构且与资产支持专项计划管理人关系、公募REITs业务准备情况）、资产支持证券管理人（基本情况、股权架构及存续情况、资管业务管理制度、业务流程和风控措施）、私募基金、财务顾问、托管人、审计机构、评估机构、税务咨询顾问、法律顾问等基本情况

三、需要说明的其他情况

附件三：础设施REITs试点项目合规性情况

一、符合相关政策要求

符合重大战略情况、国家和地区民众，符合产业政策和专项规划；

二、依法取得固定资产投资管理相关手续

审批、核准或备案，规划-用地-环评需办理、施工许可、竣工验收手续、 其他手续、及政策法规依据PPP项目实施秦方案（PPP项目实施 方案、民营资本）

三、PPP项目需说明的情况（如是）

四、外商投资项目符合利用外资有关法律法规的情况

五、需要说明的其他情况（如有）

附件四：基础设施REITs试点项目其 他重点情况

一、募集资金用途

新固定资产入池合同梳理、国家固定资产投资现金流、每个投资项目的具体情况

二、运营管理安排

基础设施运营管理机构情况、运营管理服务协议或有关合同的约定情况、 基金管理费用的收费机制、收费区间和收费原则等情况；基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与 方符合国家固定资产投资管理规定。

三、涉及的国有资产转让情况

四、涉及的税收情况

五、项目运营成效

六、需要说明的其他情况（如有）

4.3

设立环节-资产重组与股权转让

4.4

发行及定价

定价发行组织：基金管理人聘请财务顾问受托办理路演推介、询价、定价、配售，通过网下投资者询价的方式确定发行价格

网下投资者资格要求：证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金，产业投资基金等专业机构投资者

上市流通：不少于1000个投资人，上海或深圳证券交易所，集中竞价交易，个人投资者可参与

4.5

治理机制与信息披露

基金份额持有人大会

（深交所 《公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引(试行)》）

◼ 经参加大会的基金份额持有人所持表决权 1/2 以上表决通过：

①《证券投资基金法》规定的情形

②金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的基础设施项目购入或出售；

③金额低于基金净资产50%的基础设施基金扩募；

④基础设施基金成立后发生的金额超过基金净资产5%且低于基金净资产20%的关联交易；

⑤除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，基金管理人解聘外部管理机构的情况。

◼ 经参加大会的基金份额持有人所持表决权2/3 以上表决通过：

①《证券投资基金法》规定的情形

②对基础设施基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；

③金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目购入或出售；

④金额占基金净资产50%及以上的扩募；

⑤基础设施基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易。

公募基金管理人

◼ 公募基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定积极履行基础设施项目运营管理职责

◼ 基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理

计划管理人

◼ 履行专项计划管理职责

◼ 项目公司名义股东，按照公司法履行相关职责

运营管理方

◼ 公募基金管理人可委托外部管理机构，负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等

◼ 外部管理机构不得将受委托运营管理基础设施的主要职责转委托给其他机构

◼ 外部管理机构应当配合基金管理人等机构履行信息披露义务，确保提供的文件资料真实、准确、完整

4.6

扩募机制

一、决议

主要参照9月4日深交所发布 《公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引(试行)》

◼ 金额低于基金净资产50%的基础设施基金扩募，需经参加大会的基金份额持有人所持表决权 1/2 以上表决通过

◼ 金额占基金净资产50%及以上的扩募，经参加大会的基金份额持有人所持表决权2/3以上表决通过

二、定价

◼ 基金管理人可以通过向网下投资者询价的方式确定基金扩募价格，也可以根据基金二级市场交易价格，以及拟投资项目的资金需求规模等有关因素，协商确定基金扩募价格。

◼ 基金扩募定价方式应经基金持有人大会审议通过。

三、询价

◼ 基金管理人申请基金扩募，应当交易所提交基金持有人大会决议生效公告、证监会变更注册批文（若有）、扩募发售方案、扩募发售公告等材料。

◼ 交易所无异议的，基金管理人披露扩募相关文件，启动扩募发售工作。

四、发售

◼ 采用询价扩募的，基金管理人应当参照交易所指引规定的基金*发售程序进行扩募发售；采用定价扩募的，基金管 理人应当按照交易所认可的方式发售。

◼ 扩募发售方案应当包括本次基金发售的种类及数量、发售方式、发售对象及向原基金持有人配售安排、扩募定价方式、募集资金用途、配售原则及其他交易所要求的事项。

五、REITs的价值

5.1

财务价值一REITs交易对报表影响

对资产负债表的影响：

注：因不同项目税费问题差异较大，故未考虑税费因素

对报表的影响具体

其财务价值有：

一、降负债

✓ 通过REITs实现资产转让，获取现金可部分偿还负债，降低负债

✓ 通常基础设施资产负债率较高，资产出表可以有效降低企业资产负债率

二、增利润

✓ 一方面REITs标的资产将市场化定价转让，与原有账面成本比较将产生资产增值收益，体现为利润

✓ 另一方面，标的资产的摊销折旧出表、以及财务费用的降低均有利于长期的利润改善

三、调报表

✓ 将固定资产/投资性房地产转化为货币资金及金融产品，大大优化公司流动性等相关财务指标

✓ 通过交易结构及产品条款的设计，如实现REITs并表，同时非自持部分纳入少数股东权益或其他资本项目，可进一步改善资本结构，优化财务报表

5.2

战略价值

一、业务模式转型

1. 基金化运作-主动管理：

建设/收购→培育→REITs 化→回笼资金→再投资”的良性项目模式

2. 专业化运营-管理输出：

REITs的操作是资本市场对于发起人运营的检验，有利于提升运营管理能力并对外输出

3. ROE*化-股东回报：

以REITs作为项目主要退出方式，充分发挥权益资金效率，*化股东回报

二、资本管理平台

1. NOI提升-市值管理：

REITs享受较低税费、且以现金流为估值基础，优于上市公司以净利润为估值基础

2. 并购工具-扩大规模：

利用扩募机制，收购存量资产，扩大资产规模

3. 资本“双平台”-轻重分离：

REITs作为重资产平台、上市公司作为轻资产平台，打造资本“双平台”理想结构

5.3

投资价值

◼ 较高分红率，稳定持续

按目前指引要求，底层资产未来三年分派率不低于4%；基金层面收益分配比例不低于可分配金额的90%。美国公募REITs的分红率在历史上的大部分时间里均超过10年期国债收益

◼ 较高长期回报率

1. 1972年-2019年，美国权益类公募REITs的平均年化收益率为13.33%，其中分红收益可以平均占到7.51%

2. 标普500的平均年化收益率为12.13%，分红收益只占到3.24%

3. 新加坡44只REITs过去1年的平均股息收益率7.2%，高于同期新加坡海峡时报股票指数的平均股息率5%

◼ 与股、债等证券相关性较低

1990年至2020年4月期间，美国权益类公募REITs与标普500指数的相关系数为0.57，与高收益债券的相关系 数为0.61，与公司及政府债券的相关系数为0.20 REITs是介于股和债之间的优质大类资产。底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人丰富 资产配置的重要选择。

六、实操难点及关注点

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