reits收益，reits收益模式
reits收益，reits收益模式
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1、reits收益
从定量的角度，当然可以给出具体的折溢价计算结果，且我们已经初步完成了模型的搭建。这里，先从定性的角度做一些分析，感觉首批基础设施REITs上市时出现溢价的概率将很有可能大于折价的概率，原因在于：
6月7日晚间，首批公募REITs发布成立公告，公告显示，9只公募REITs合计吸引了近150万户投资者认购，净募集金额超过300亿元，最快将于6月8日起可以转托管。据基金君此前了解，首批公募REITs或有望在7月前上市交易。REITs上市后会溢价还是折价？如果折价了，后面的REITs将如何发行？以下为*基金专家王群航的思考：
一、因为是首批，且为了长远。从常识推理的角度来看，较大概率地不会折价。试想：如果折价了，后面的REITs将如何发行？回想上个世纪末中国公募基金市场早期老封基的发展历程，从开始时的摇号中签配售，到后期的下压任务销售，到后来的停止发行，落幕前的那根“稻草”，就是由于最后一只30亿份的产品上市首日开盘开在了0.96元。
二、无变现压力。原来，封闭式基金主要是折价的，并且与到期时间的长短正相关----期限越长，折价率越高。关于封闭式基金的折价的原因，市场一致认可一个原因是：它们所持有的股票的变现损失。现在，REITs都没有变现的压力。
三、管理人的管理能力是另一个形式、另一种层面上的有安全感。与已有的公募证券投资基金不同，“管理人”在管理首批基础设施REITs时不需要选择股票、债券，不需要做资产配置，只是面对各自事先配对好的那一个资产质量良好、现金流充足、盈利能力较为稳定、商业模式通畅、周期性较小、可扩募资产较为丰富，且都已经进入了正常运作阶段的基础设施项目。
四、战配，自己的人都还在。作为对上一条的补充，原先的基础设施管理人或相关人员，此次都作为原始权益人以战略投资者的身份持有了很多REITs份额，并且很多战配的持有期都是最长期限的60个月，这便又多了层保险。
五、市场的热情。每次，对于全新的投资品种，市场总是很有热情，这次也一样。
六、可以上市的量或许不多。之前，面向公众投资者发行的量就已经很少，再叠加一个“转托管”，届时会有多少上市呢？一切以稍后《上市公告书》中的披露为准。
七、有一个较为明确的、相对较高的收益预期参照。我之前曾给出了投资REITs的16字方针：“全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维。”为什么说“固收替代”？因为首批的基础设施REITs们已经给了明确的收益预期，即：按照发行价格计算的预期收益，从最少的4％以上到*的近12％不等，2021年是平均6.29％，2022年是平均6.12％。在当前的利率市场水平下，这些可都是具有较高吸引力的收益率，非常适合长期持有。
文 | 银行螺丝钉 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
有朋友问，指数增强基金，和指数基金，有什么区别呢？
比如说，指数增强投顾组合里的增强基金，是啥意思呢？
今天就来跟大家分析一下。
增强的意思
指数增强基金，也是一类常见的指数类产品。
一般指数增强基金，80%会投资指数成分股，20%做增强操作。
这也是增强二字的由来。
指数部分大家比较熟悉，就是看指数的规则和指数成分股是啥。
增强部分的操作，主要是两大类。
基本面增强
一类是基本面增强。
基本面增强，说的是挑选经营好的股票。
这些股票长期收益，在指数中能排到前列。
比如说沪深300，有300只股票。
里面肯定会有经营良好的股票，也有经营差的股票。
如果经营好的股票，配置的比例提高一些，经营差的股票，配置比例降低一些。
可以起到增强的效果。
这类似主动基金选股的逻辑，只不过是在指数上实施。
做基本面增强比较好的基金公司，通常也是主动投资做得好的基金公司。
例如易方达、兴全、汇添富、富国等都有类似的品种。
量化增强
另外一类是量化增强，采用一些量化因子模型。
量化模型，其实我们也经常见到。
• 比如说大家熟悉的价值指数，是按照市盈率、市净率、股息率等指标，挑选出估值比较低的股票；
• 红利指数，挑选股息率的股票；
• 低波动指数，则挑选波动率低的股票。
这些策略指数，往往采用1-2类因子。
这样的因子有哪些呢？
目前被验证有一定效果的，有三大类因子，大约50-60个细分因子。
（1）估值因子
衡量股票的估值，也就是贵还是便宜。
例如市盈率、市净率、市销率、市现率、股息率等 。
（2）基本面因子
衡量的是企业经营上的一些数据。
例如收入增长速度、盈利增长速度，净资产收益率，利润率等。
（3）跟股价相关的因子
例如波动率，动量因子，反转因子。
其中，估值和基本面因子用的是比较多的。
很多投资大师也会这么做。
例如彼得林奇提出的PEG指标，用市盈率/盈利增长速度。
就是同时使用了估值因子和基本面因子。
如果用的因子比较多，需要构建一个量化模型，那就是量化增强了。
一般一个量化模型，会同时包括「好」和「便宜」两个方面的考虑。
也就是挑选质量*的股票，然后在估值低的阶段买入。
不同公司的量化增强都是类似的思路。
指数增强的超额收益
从长期历史收益上，大部分指数增强基金，相对原来的指数，是有一些超额收益的。
但是也不要高兴的太早。
指数增强基金的超额收益，跟基金规模也有很大关系。
理论上，指数增强基金规模小的时候，超额收益会更容易做。
一些小的投资机会，基金也容易捕捉。
一旦规模变大之后，超额收益也会比之前降低一些。
另外，指数增强基金，其实主体还是指数。
如果指数本身不便宜，买入指数增强基金，也是面对很大风险。
所以，指数增强基金，也需要在低估的阶段投资。
以指数增强投顾组合为例，可以参考中证800指数，需要在800指数处于绿色低估的阶段，才适合投资。
常见指数对具体估值，螺丝钉每天也都会更新。
可以参考螺丝钉的估值表。
好品种+好价格=好收益。
首批公募REITs获批一周年，这9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％。目前，与之相配套的扩募细则已进入公开征求意见阶段。
首批公募REITs自获批以来已满一周年，尽管整体规模还不到500亿元，但这类可盘活基础设施的公募产品还在靠*的业绩不断吸引着资本市场的注意力。截至5月18日收盘，首批9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％，平均收益率为16.6％。目前市场上共有12只公募REITs，对应的底层资产包含产业园、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。
与国外市场相比，目前国内REITs规模有着广阔空间。证监会在今年3月发布的信息显示，目前正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。业内人士告诉
业绩初显成效
首批公募REITs获批一周年之际，业绩成了*的看点。
同花顺iFinD数据显示，截至5月18日，全市场12只公募REITs年内平均收益率为-1.16％，同期股票型基金和混合型基金的年内平均净值增长率分别为-19.68％和-15.05％。
虽然是由公募基金公司管理，但REITs的产品类型明显不同于普通的公募基金，这类产品投资标的的底层资产是基础设施，也就是说REITs的收益率并不取决于公募基金的管理能力，而关键是在于底层资产的盈利能力。
从首批获批的9只公募REITs表现来看，这类产品在不到一年的运营期内已经初显获取稳定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬获批，均成立于2021年6月7日。由于产品都还处在封闭期，只能通过场内交易，截至5月18日，成立以来平均收益率为16.6％，*收益率为38.32％，仅有1只收益为负。
12只公募REITs的成立总规模合计为458.4亿元，在募资阶段曾经就有多只REITs被各路投资者火爆抢购，比如，今年新成立的华夏中国交建REIT，面向公众部分的份额开卖就售罄，认购规模超840亿元，而按照面向公众发行7.05亿元的预定规模，公众投资者配售比例约为0.8％，这也刷新了公募REITs产品公众配售比例的历史新低。
对于公募REITs过于火热的现象，监管层面已经有所注意，并且正在推进扩募工作。根据证监会于3月18日发布的消息，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与网友分享一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。
扩募将带来更大空间
“扩募是公募REITs的生命力。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同告诉《国际金融报》
排排网财富管理合伙人荣浩告诉
对于公募REITs未来的发展空间，王甲同表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3％-5％的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。对于市场投资者来讲，特别是银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者，公募REITs具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益。根据公募REITs发行要求，运营稳定，可以产生稳定现金流，分红率不低4％的资产，就适合发行REITs。
目前市场上存续的公募REITs种类偏少，主要集中在高速公路、产业园、物流园、市政基础设施类等。在王甲同看来，监管机构正在深入推进扩募，应当是在目前申报或积极筹划申报的项目中，就细分领域的特点，与相关主管部门联合实施相关措施，扫除发行REITs过程中的障碍，鼓励更多大类别资产通过REITs发行上市，扩大市场类别，鼓励更多领域的适格资产发行REITs。
“未来能成为公募REITs扩容主力军的资产，是投资体量大的资产。目前看来，高速公路和产业园这两类资产可能成为未来REITs主力军。”王甲同表示。
荣浩认为，保障性租赁住房类会成为新设立的基础设施REITs产品，“一是国家政策全方位支持保障性租赁住房的发展，市场容量足够大；二是住房需求是一类最基础最广泛的需求，项目现金流相对稳定；三是此类项目可提高租赁房源供给规模，打造租住房的长期可持续模式。”
“从项目收益的想象力角度来看，未来商业地产等权益类REITs可能更有吸引力。”荣浩表示。
首批公募REITs获批一周年，这9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％。目前，与之相配套的扩募细则已进入公开征求意见阶段。
首批公募REITs自获批以来已满一周年，尽管整体规模还不到500亿元，但这类可盘活基础设施的公募产品还在靠*的业绩不断吸引着资本市场的注意力。截至5月18日收盘，首批9只公募REITs自6月7日成立以来有8只收益率为正，*收益率为38.32％，平均收益率为16.6％。目前市场上共有12只公募REITs，对应的底层资产包含产业园、仓储物流、高速公路、市政基础设施等。
与国外市场相比，目前国内REITs规模有着广阔空间。证监会在今年3月发布的信息显示，目前正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。业内人士告诉
业绩初显成效
首批公募REITs获批一周年之际，业绩成了*的看点。
同花顺iFinD数据显示，截至5月18日，全市场12只公募REITs年内平均收益率为-1.16％，同期股票型基金和混合型基金的年内平均净值增长率分别为-19.68％和-15.05％。
虽然是由公募基金公司管理，但REITs的产品类型明显不同于普通的公募基金，这类产品投资标的的底层资产是基础设施，也就是说REITs的收益率并不取决于公募基金的管理能力，而关键是在于底层资产的盈利能力。
从首批获批的9只公募REITs表现来看，这类产品在不到一年的运营期内已经初显获取稳定收益的成效。9只公募REITs于2021年5月中旬获批，均成立于2021年6月7日。由于产品都还处在封闭期，只能通过场内交易，截至5月18日，成立以来平均收益率为16.6％，*收益率为38.32％，仅有1只收益为负。
12只公募REITs的成立总规模合计为458.4亿元，在募资阶段曾经就有多只REITs被各路投资者火爆抢购，比如，今年新成立的华夏中国交建REIT，面向公众部分的份额开卖就售罄，认购规模超840亿元，而按照面向公众发行7.05亿元的预定规模，公众投资者配售比例约为0.8％，这也刷新了公募REITs产品公众配售比例的历史新低。
对于公募REITs过于火热的现象，监管层面已经有所注意，并且正在推进扩募工作。根据证监会于3月18日发布的消息，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与网友分享一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。
扩募将带来更大空间
“扩募是公募REITs的生命力。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同告诉《国际金融报》
排排网财富管理合伙人荣浩告诉
对于公募REITs未来的发展空间，王甲同表示，鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3％-5％的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。对于市场投资者来讲，特别是银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者，公募REITs具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益。根据公募REITs发行要求，运营稳定，可以产生稳定现金流，分红率不低4％的资产，就适合发行REITs。
目前市场上存续的公募REITs种类偏少，主要集中在高速公路、产业园、物流园、市政基础设施类等。在王甲同看来，监管机构正在深入推进扩募，应当是在目前申报或积极筹划申报的项目中，就细分领域的特点，与相关主管部门联合实施相关措施，扫除发行REITs过程中的障碍，鼓励更多大类别资产通过REITs发行上市，扩大市场类别，鼓励更多领域的适格资产发行REITs。
“未来能成为公募REITs扩容主力军的资产，是投资体量大的资产。目前看来，高速公路和产业园这两类资产可能成为未来REITs主力军。”王甲同表示。
荣浩认为，保障性租赁住房类会成为新设立的基础设施REITs产品，“一是国家政策全方位支持保障性租赁住房的发展，市场容量足够大；二是住房需求是一类最基础最广泛的需求，项目现金流相对稳定；三是此类项目可提高租赁房源供给规模，打造租住房的长期可持续模式。”
“从项目收益的想象力角度来看，未来商业地产等权益类REITs可能更有吸引力。”荣浩表示。
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