万达商管上市*消息，万达商管上市概念股
万达商管上市*消息，万达商管上市概念股
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珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟在香港联交所上市，中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。审计机构为安永，行业顾问为弗若斯特沙利文。
公司是专业从事商业广场运营服务的企业，公司商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务以及增值服务。截至2021年12月31日，公司在管商业广场417个，总在管建筑面积高达5896万平方米，是*，也是世界第一的商业运营服务提供商。
大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）曾于2014年12月23日在联交所上市并于2016年9月20日退市。万达商管曾于2015年8月31日申请在上海证券交易所A股上市。2021年3月23日，万达商管撤回于上海证券交易所A股上市的申请。
一、 报告期内，公司与关联方万达集团关系密切且关联方交易金额巨大，涉嫌多计19.64亿元租金收入及少计27.96亿元的毛利
1、 公司的控股股东是大连万达商业，穿透到最终实控人是王健林
从上表公司股权结构图可以看出，公司直接控股股东是大连万达商业，持有公司69.99%的股份，并通过珠海万欣，珠海万赢间接持有公司8.83%的股权，通过银川万达间接持有公司0.01%的股权，大连万达商业通过直接和间接持股合计持有公司78.83%的股权。公司最终实控人是王健林。大连合兴2%股权的持有人为王健林之子王思聪。
据招股说明书显示，除董事及高管持有公司0.02%股权之外，公司其余21.15%的股权由中信资本、蚂蚁、碧桂园服务、郑裕彤家族、腾讯、合众人寿、星匠、P*等22家战略投资者持有。
2、公司在管商业广场超三分之二是万达集团所属商业广场，2021年其毛利率亦高于第三方
从上表可以看出，公司在管商业广场一部分来自于万达集团，另外一部分来自独立第三方，报告期来自万达集团的商业广场分别为252个、270个和285个，占报告期公司在管总商业广场个数比率分别为78.02%、73.37%和68.35%，虽来自关联方即万达集团的商业广场占比越来越少，但数量还是越来越多。来自关联方商业广场的收入占比，报告期分别为71.74%、67.90%和69.77%，来自关联方在管商业广场的收入亦均超过三方之二。
报告期来自关联方商业广场的毛利率分别为30.1%、33.9%和48.2%，在逐期上升，其中2020年同比增长3.8个百分点，2021年同比增长14.3个百分点，增长加速。独立第三方毛利率报告期分别为44.1%、43.3%和37.0%，逐期下跌，2020年同步下跌0.8个百分点，2021年同比下跌6.3个百分点，下跌加速。总体毛利率报告期分别为34.1%、36.9%和44.8%，逐期上升，2020年同比上升2.8个百分点，2021年同比上升7.9个百分点。所以，结论就是来自独立第三方在管商业广场的毛利率报告期逐年下跌，来自关联方万达集团在管商业广场的毛利率报告期逐年上升，并带动公司整体毛利率报告期逐年上升。由此分析可知，毛利率在报告期逐年上升，其核心驱动力来自关联方在管商业广场。
公司报告期来自万达集团的商业广场项目平均面积分别为15.11万平方米、14.94万平方米和14.91万平方米，呈下跌趋势；独立第三方平均面积分别为12.75万平方米、12.69万平方米和12.46万平方米，也呈下跌趋势，说明中国的商业广场项目整体上渐趋理性，一方面可能有来自移动互联网的压力，线下商场变得小而美，另外一方面也可能有新冠疫情的影响，公司在本着经济、节约以及聚合的角度，有意的在签一些地段好、人流量大的商业广场项目，地段好，可能本身就意味着商场的地段好、地价贵，然后从容积率的角度考虑，平均建筑面积自然就下降。
万达集团的商业广场平均建筑面积报告期均比独立第三方面积大，分别多出18.51%、17.73%和19.66%，彰显万达集团的实力。来自万达集团单个商场报告期平均收入分别为3826万元、4325万元以及5748万元，逐期上涨，其中2020年同比涨13.04%，2021年同比增长32.90%；来自独立第三方的单个商场报告期平均收入分别为5348万元、5632万元以及5378万元，基本比较稳定。可以看出，来自独立第三方的单个商场平均收入2019年和2020年比万达集团要高，主要是来自独立第三方的商场大部分采取的是租赁运营模式，而租赁运营模式有收取租金的收入。
公司有委托管理和租赁运营两种管理模式，总的来说，委托管理模式下，无论是来自万达集团，还是独立第三方，报告期毛利率均逐期上涨；在租赁运营模式下，来自万达集团的毛利率逐期上涨，而来自独立第三方的毛利率出现背离，逐期下降。
从上表可以看出，公司委托管理服务模式下，2021年商业管理服务收入及占比分别为38.81亿元及16.5%，同比增长率分别为61.22倍和40.25倍，主要是因为公司自2021年5月起开始收取运营管理服务费，而在此之前，来自商业管理服务的收入全数来自开业前咨询服务。
2021年5月之前，由公司提供的运营管理服务属万达集团业务的一部分。因为，公司没有向万达集团拥有的商业广场另外收取运营管理服务费。至于第三方拥有的商业广场，独立地向万达集团（而非向公司）支付运营管理服务费。2021年5月起，公司开始确认向万达集团收取提供运营管理服务的收入。自2021年6月起，过往独立第三方向万达集团支付的运营管理费转而由公司来收取。
可以看出，实际上，潜台词是，在2021年5月之前，无论是独立第三方还是万达集团所拥有的商业广场的运营管理服务费都是由万达集团所收取。这是造成我们上述所分析的“来自关联方万达集团在管商业广场的毛利率报告期逐年上升，并带动公司整体毛利率报告期逐年上升”以及2021年来自关联方在管商业广场毛利率大于独立第三方的直接原因。但问题是，在报告期期间，做出这个更改的决定是基于什么样的原因？为何是2021年5月？而不是2020年5月？或任何其他的时间？难道不是为了保持一贯性原则而在2019年1月1日就做出吗？公司难道不应该根据这个一贯性原则来修正2019年1月1日至2021年5月31日的财务数据吗？即将原由万达集团收取的委托管理服务模式下运营管理服务费调整至公司名下，视同报告期一开始就执行这个政策。只有这样，公司报告期数据才具有可比性和一致性，对于中小股东而言，才真正体现了公平性原则。
可以佐证的是，公司在2021年10月21日版的招股说明书中曾披露公司与腾讯、蚂蚁等22家战略投资者签有对du协议，大连万达商业及珠海万赢已同意保证公司2021年至2023年扣除非经常性损益并经审计后净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向战略投资者支付现金，以补偿战略投资者。但估值之家未能在2022年版的招股说明书中找到该对du协议，看来公司迫于疫情影响的压力，已经与战略投资者重新商议并删除了该对du条款。直接的证据就是公司2021年净利润为35.12亿元，大幅低于之前预估的51.9亿元。
我们认为，公司在新的招股说明书中未披露对du条款，不代表就不存在对du协议，极有可能是双方经谈判达成了新的协议，根据过往新冠疫情的实际影响，相应销减了2021年净利润的金额，以及预估新冠疫情未来的持续时间，并相约等待疫情结束后再另行宣布对du计划，亦有可能以更隐蔽的形式存在，但凡此种种，皆印证了公司在2021年5月起将运营管理服务费从原在万达集团账内收取变更为公司收取的充分性与必要性。眼看完不成业绩了，那就从关联方万达集团切一块过来，这样草率和突兀的决定，未能考虑到这一做法的一贯性、合理性与原则性，也未顾及到这是切切实实的关联方交易的利益输送，这样明目张胆的公然大秀财技，是对会计准则的公然践踏。
万达集团的商业广场项目，就好比一些金融公司的资金池，对于公司来讲，就是资产池，源源不断的给公司输送，而且还是轻资产池，说白了，就是明着送钱，但这种天上掉馅饼的好处和机会，实在是少见，目的不言自明：就是为了冲刺上市。上市之后呢？比如运营管理服务收费权，万达集团是否还会收回？如果不收回，有没有承诺？是永远不收回，还是有时间限制？如果一直由公司收取，但万达集团所拥有产权的商业广场项目，运营管理服务费收多少合适？是否要明确一个收费标准？这个需要在招股说明书中予以明确。
另外，公司在招股说明书中声称，截至2021年12月31日，公司有161个储备项目，包括139个独立第三方项目，潜台词就是万达集团还给公司储备了22个商业广场项目，我们不知道这22个万达广场是新建好的，还是原本就在万达集团内运营，可根据公司需要，随时签约过来，以满足公司业绩的需求或对du条款的实现。如果是这样的话，公司对于业绩的把控，真的可以用随心所欲来形容。背靠万达集团这样的大树，这简直不要太容易，正像我们之前所论述的，这样的关联方交易，真的是让人防不胜防。好像是我们要做好准备，随时欣赏它们的“华丽”表演。
公司报告期来自万达集团的商业广场个数分别为252个、270个和285个，2020年相比2019年增加18个，2021年相比2020年增加15个，如果这些是当年新增并交由公司进行商业运营管理，也还算正常，如果是之前一直是由万达集团运营，并缓慢释放给公司的，这里面除了上述我们所论述的存在业绩操纵之外，还有一个问题就是同业竞争。即公司控股股东和公司同时在做着同样的事情，互相成为竞争对手。这犯了IPO的大忌，在证监会和交易所的审核过程中，如果存在同业竞争，是一定会被要求整改的。估值之家建议公司的联席保荐人及审计师，一定要彻查公司及其关联方，是否存在同业竞争问题，如果有，还是整改之后再申报上市的好，也给中小股东一个交代，否则，就是一个雷区，迟早要爆掉的。
据上表我们可以看出，委托管理模式下，2020年的商业管理服务、物业管理服务以及增值服务收入同比都下降，分别下降比率为37.50%、22.48%和5.87%，而租赁运营模式下，2020年的商业管理服务及租赁、物业管理服务以及增值服务收入同比都上升，增长比率分别为180.43%、229.62%和263.32%。主要原因是2020年，公司将34个万达集团拥有的商业广场由委托管理模式变更为租赁运营管理模式，2020年，这34个商业广场因变更管理模式导致的收取租金收入增加19.56亿元，这也是在2020年商业广场个数同比增长13.93%的情况下，收入同比增长27.97%的主要原因。即收入增长比率比商场个数增长比率快一倍，多增14.04个百分点。2021年1月，公司将一个万达集团商场从委托经营变更为租赁经营，租金收入为780万元。因这35个商场经营管理模式的变动导致的公司报告期收入虚增金额为19.64亿元。
但2021年3月，公司又终止了租赁运营模式下管理的56个来自于万达集团商业广场合约，改为委托管理模式，调整后，租赁运营模式只适用于独立第三方拥有的商业广场。2020年刚由委托经营变更为租赁经营的34个万达集团商业广场，以及2021年1月刚变更的1个万达商业广场，就匆匆的在2021年3月又变回委托经营管理模式，并在2021年5月开始根据商业广场项目净收益的20%至40%收取委托管理模式下的运营管理服务费。
公司同样的，未在招股说明书中解释这样调整的原因。这其实不能算调整，这就是折腾。我们猜测，2020年12月31日之前公司与战略投资者签署的对du协议中，不仅有对扣非后净利润金额的要求，还有对收入金额及增长率的要求，在进入2021年之后，尤其是2021年2月份之后，公司与战略投资者调整了对du协议，由原来收入与净利润并重变成以扣非后净利润为重的单重目标。公司在之前不想这样调整，是根据规划和发展，在没有新冠疫情的影响下，是可以完成对du目标的，但不成想，新冠疫情的肆虐以及移动互联网的发展，导致线下商场人流的萎缩以及业绩的下滑，不得已就动用会计手段，在资产池子里自由排列组合，以求同时满足上市和战略投资者对du的需求。公司这样频繁的，随意的，在外界看来毫无理由的变更，又是一个公司在控股股东战略思维指导下随意动用会计政策的佐证，也是公司又一次公然违反并挑战会计一致性、公平性、可比性原则的*注脚。
我们认为，如果说这35个万达集团所拥有商场在2021年1月底之前由委托经营变更为租赁经营，导致收入虚增19.64亿元，但相较2021年5月开始的在委托管理模式下收取运营管理服务费的影响，则是小巫见大巫了。因为租赁收入增加19.64亿元，明显是增收不增利，还会导致毛利率的整体下移，不利于公司上市时估值的提升，反倒是根据商业广场项目净收益的20%至40%来收取运营管理服务费，虽然牺牲了收入的增长，但由于成本较低，故能极大提升公司的毛利及毛利率，公司整体毛利率由2020年的36.9%一跃而至2021年的44.8%，2021年毛利率同比整整提升7.9个百分点，即为明证。
我们假设公司收取运营管理费保持一致性原则，视同自报告期期初一直执行，并且整体毛利率和2021年保持一致，则得出公司2019年和2020年少计毛利分别为14.38亿元和13.58亿元。两年合计少计毛利27.96亿元。这还是保守估计，因为2021年5月委托管理 模式下来自万达集团的商场才开始计算运营管理服务费，2021年6月独立第三方才开始计算运营管理服务费，2021年分别少算4个月和5个月。
3、万达集团及其关联方是公司第一大客户，也是第一大供应商
报告期内，公司第一大客户和第一大供应商均是万达集团及其关联方，包括万达宝贝王及上海丙晟科技，销售、采购金额及占比
从上表可知，公司除了在管的绝大部分的商业广场来自于万达集团之外，这是公司收入的根基，盈利的抓手，另外还有实实在在的收入来自于万达集团及其关联方，因为万达集团的其他产业，比如万达电影院、酒店、母婴等品牌可能也委托公司提供物业管理、商业运营及增值服务等，报告期内销售金额分别为10.69亿元、11.17亿元和48.73亿元，占销售比分别为8.0%、6.5%和20.8%。公司的成本主要包括员工成本、分包成本、能源费用、停车场租金、可变租金、折旧及摊销等，报告期内采购金额分别为11.02亿元、27.66亿元和15.11亿元，占采购比分别为15.2%、24.6%和13.7%。
从上面的分析可知，万达集团及其关联方不仅是公司报告期第一大客户，也是第一大供应商，其根源在于公司报告期在管商场个数占比的78.02%、73.37%和68.35%均来自于万达集团，这是关联方关系发生的根基。公司不可能绕开万达集团来谈独立经营，从这个角度上讲，公司一直没有独立过，只是万达集团的影子罢了。除非来自独立第三方商业广场占比超过50%，独立性才可能称得上渐渐回归。
二、 中信旗下多个企业持有公司大小不等的股权
中信证券是公司本次港交所IPO的联席保荐人，但我们在招股说明书中发现多个与“中信”系有关的企业持有公司股权，具体
1、中信证券投资有限公司（以下简称“中信投资”）
中信投资于2021年7月22日入股本公司，持有公司0.3611%的股权，持有成本为每股24.84元。中信投资是中信证券的全资子公司；
2、 CCP Wing Investment Limited（以下简称“CCP Wing”）
CCP Wing于2021年7月6日入股本公司，持有公司1.7857%的股权，持有成本为每股24.84元。CCP Wing是一家在开曼群岛注册成立的企业。穿透到最终是由CCP LTD全资拥有，而CCP LTD是中信资本控股有限公司（以下简称“中信资本”）间接附属公司，中信资本是在香港注册的企业，其*股东不超过30%。
3、CCP Wing II Investment Limited（以下简称“CCP Wing II”）
CCP WingII于2021年7月22日入股本公司，持有公司0.7187%的股权，持有成本为每股24.84元。CCP Wing II是一家在开曼群岛注册成立的企业。穿透到最终是由CCP LTD全资拥有。
4、深圳金溪投资中心（有限合伙）（以下简称“深圳金溪”）
深圳金溪于2021年7月8日入股本公司，持有公司0.3571%的股权，持有成本为每股24.84元。深圳金溪是在中国注册的有限合伙企业，其普通合伙人为中信资本（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“中信天津”）。中信天津由自然人赵彦实际持有超过50%的份额。
以上跟“中信”有关联的企业合计持有公司股权比率为3.2226%，除中信投资是跟中信证券直接相关并持有公司0.3611%的股权外，其他2.8615%的股权持有人或企业多多少少跟“中信”有关，由于涉及境外，我们无法查出最终或直接关联的证据，但“中信”这两个字说明了一切，这两个字可不是轻易能够注册下来的。我们暂且都把他们视同为与中信证券有关联的企业。
中信证券作为公司本次IPO的联席保荐人，旗下全资企业持有公司0.3611%的股权，另外还有若干关联企业合计持有公司2.8615%的股权，总共持有公司3.2226%的股权，这在保荐过程中还能保持独立、客观、公正的中介立场吗？还能站在为中小股东发声的角度去揭示公司存在的问题吗？为此，我们表示深深的怀疑。我们建议中信系清空所持公司股权，然后中信证券再行保荐之事，确保中信证券作为保荐人的 “清白”之身，以证视听。
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《意见》还提出两阶段工作目标，到2025年，与政府治理能力现代化相适应的数字政府顶层设计更加完善、统筹协调机制更加健全，政府履职数字化、智能化水平显著提升，政府决策科学化、社会治理*化、公共服务高效化取得重要进展，数字政府建设在服务党和国家重大战略、促进经济社会高质量发展、建设人民满意的服务型政府等方面发挥重要作用。到2035年，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的数字政府体系框架更加成熟完备，整体协同、敏捷高效、智能*、开放透明、公平普惠的数字政府基本建成，为基本实现社会主义现代化提供有力支撑。
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作为建设工作进度较快的领域，党政信创在2020年上半年完成三期试点，后续将进入常态化采购。据产业调研了解，电信、联通国产招标亦在推进；金融行业信创试点扩容；其他重点行业也将紧随其后。
值得注意的是，神州数码在近期发布公告称，公司控股子公司中标了中国移动PC服务器集采项目，其中标包1中标份额30%，标包2中标份额10%，标包3中标份额22.22%。这是神州数码继中标“2020-2021年中国联通通用服务器集中采购项目”、“中移动信息2020年一级IT云资源池整机柜定制化服务器采购项目”以及“中国移动2021年至2022年人工智能通用计算设备集中采购项目”、“中国移动2021年至2022年PC服务器集中采购项目”后，在运营商领域取得的又一重大突破。
神州数码表示，预中标项目的供货产品为神州鲲泰系列PC服务器，如项目能顺利中标并实施，预计将对公司未来信息技术应用创新业务和公司整体经营业绩产生积极影响。
此前，在中国农业银行公布的《2022年第一批PC服务器项目》的中标结果中，中科可控7.14亿(主)、浪潮6.6亿(主)、中兴7.4亿(备)中标，22850台服务器采购均为海光芯片。此外，近日国家税务总局完成了2022年5月税务系统计算机产品批量集中采购工作，共批量集中采购计算机1057台，总批采规模约514.07万元。
据海比研究院《2021年中国信创生态报告》显示，信创产业预计五年复合增长率可达37.4%。国泰君安预计，信创PC及信创服务器的潜在替换空间分别可达8650万台及1125万台，中性情况下信创PC及服务器年出货量分别为1017万台及124万台，核心厂商2022年Q3有望迎来收入拐点。
东吴证券对信创PC市场空间进行了测算，党政信创市场PC存量巨大，对应约3000万台存量PC，行业信创市场远超党政，预计对应PC存量规模亦有6000万台，是整个党政行业规模的2倍。如此规模的信创PC替代需求，势必将催生巨大的信创终端安全需求。
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中科曙光(603019.SH)：公司是中国信息产业领军企业，国产CPU服务器厂商，在高端计算、存储、安全、数据中心等领域拥有深厚的技术积淀和领先的市场份额。
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神州数码(000034.SZ)：公司基于数云融合打造了“神州信创云”助力筑牢金融安全。
金山办公(688111.SH)：国内领先的办公软件和服务提供商，主要从事PC、服务器相关软硬件研发生产。
4月29日下午，《证券日报》
7天前，万达商管集团持股70.15%的珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称珠海万达商管）刚在港交所二次更新了上市招股书。珠海万达商管在更新后的招股书中表示，2021年已完成了对投资人承诺的净利润目标，至此，外界质疑的业绩对du一事终于尘埃落地。
期末现金及现金等价物余额413.53亿元
财报显示，2021年万达商管集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%。2020年，万达商管集团的营收为391.34亿元，其中，2020年一季度，公司业务变更和减免租金及物业管理费超过40亿元。“剔除资产剥离和疫情期间减免物业费及租金等因素后，在正常经营状况下，集团营业收入依然保持着稳定增长。”万达商管集团内部人士对《证券日报》
在利润指标方面，2021年，万达商管集团实现归属于母公司所有者的净利润（公允价值）为132.92亿元，与往年同期数据基本持平。但2021年公司公允价值变动收益53.43亿元，比2020年公允价值变动收益减少了11.2亿元。
对此，一位会计师事务所合伙人对《证券日报》
值得注意的是，财报数据显示，万达商管集团保持着较为充沛的现金流。截至2021年12月31日，万达商管集团经营活动产生的现金流量净额225.14亿元，同比增长70.24%，且期末现金及现金等价物余额413.53亿元。
有息负债同比大幅下降
除了经营数据一如既往的稳健外，万达商管集团在资产层面的状况也得到了持续优化。
在总资产方面，公司实现了持续增长。截止2021年末，万达商管集团总资产5846.76亿元，净资产2848.47亿元，两项数据较上一财年的增幅维持在3.5%-4%区间。
数据显示，2021年，公司毛利率水平为64%左右，较上期数据下降约5%左右。“由万达商管集团剥离出的轻资产模式商业物业管理公司珠海万达商管启动赴港上市后，其母公司万达商管集团也加快了轻资产的步伐。随着新增合作项目从培育期进入经营稳定期后，公司毛利率将会得到提高。不过，即便当前毛利率有所下降，超过60%的毛利率让公司依然获得了较高回报。”上述会计师事务所合伙人表示。
与2021年年报同时发布的还有万达商管集团2022年一季报。数据显示，公司公允价值变动损益为10亿元，相比2021年第一季度的18亿元下降了45%，而净利润（公允价值）与去年同期基本持平，说明公司经营质量在进一步提升。
而据现金流量表显示，2022年1-3月份，公司取得借款收到的现金为46.25亿元，偿还债务支付的现金为73亿元，这表明公司一季度偿债净流出达近27亿元。此外，分配股利、利润或偿付利息支付的现金为18.6亿元。“这说明公司筹资活动产生的现金流出，大部分都是用来偿债以及支付债务利息，表现出公司良好的偿债能力。”上述会计师事务所合伙人表示。
（编辑 才山丹）
昨日（1月29日），由腾讯控股联合苏宁、京东、融创，计划投资约340亿元收购万达商业约14%股份，由此万达商业估值达到2400亿元。万达商业将更名为万达商管集团，各方将推动该集团尽快上市。
A股方面，今日开盘后，相关概念股纷纷上涨。其中皇氏集团、宝钢包装封住涨停；旷达科技高开后一度涨停，但随后涨幅回落，截至上午收盘时涨幅为3.97%，苏宁云商涨1.57%。
港股方面，万达酒店发展1月29日晚间发布公告称，公司持股60%的下属企业，以3.15亿澳元（即19.19亿港元）现金出售公司在澳大利亚物业项目的控股公司***股权，同时买方还同意负责完成标的公司向卖方偿还债务款项8.15亿澳元（即49.66亿港元），交易估算总金额68.85亿港元。标的公司持有黄金海岸公司的55%权益及悉尼公司全部权益。
万达酒店发展今日复牌后开盘一度暴涨48%，随后涨幅有所回落，截至发稿时涨幅收窄为28.15%，股价报1.73港元。
万达集团今日还在官方网站发布声明称，个别媒体将腾讯等与万达的战略合作解读为万达在互联网巨头“新零售”的竞争中“选边站队”，万达表示，纯粹从公司商业利益出发选择合作伙伴，不会“选边站队”，也不会做伤害其他方利益的事。“万达将彻底退出房地产”纯属误读。
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