美国利率走势图，美国历年利率
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中国新闻网
【睿看美国】疯狂加息下的美国购房者：房贷飙升 每月多还数百美元
中新网7月10日电 (沈锦铖 宫宏宇)“不仅房价高得离谱，房贷利息也涨到还不动了。”近半年来，除了物价、油价，疯狂飙升的贷款利率也让美国人抓狂。
数据显示，过去六个月，美国30年期固定抵押贷款利率从3.1%升至5.3%，中途一度达到5.8%的峰值，创下2009年以来的历史新高。
这意味着，若一个美国人现在向银行申请50万美元贷款，月供将高达2777美元，比去年年底多出约640美元(约4200元人民币)。
美国30年期固定抵押贷款利率一年来走势。数据房地美、彭博
房贷高涨 压垮美国购房者
有购房打算的华人阿李(化名)近日在社交媒体平台上发帖称：“几个月前询问30年固定贷款利率还是3.25%，现在已经变成了5.5%，太不可思议了。”更有甚者，有部分美国贷款方给买房者的利率已超过6%。
购房者肯特(化名)因房贷利率涨得太快而为是否要提前还贷纠结。他表示，去年买房时选择了浮动利率的房屋净值抵押贷款(HELOC)，而该利率自今年1月31日以来已涨了0.36%。
对肯特来说，利率还未到顶，长此以往每个月的利息是一笔不小的钱；但若提前还款，后续如果急需用钱，向银行申请贷款的难度可能更大。不论怎么选都有损失。
“美联储加息以后，物价降温不明显，但房贷却要还不起了。”肯特无奈调侃。
正如他描述的，随着激进加息和缩表逐轮落地，美国按揭贷款利率的抬升引发不小担忧。数据显示，尽管本周30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的5.7%降至5.3%，创下月内新低，但本轮回落建立在利率连续数月飙升的基础上，下跌后的利率距离年初的3.22%仍有很大差距。
膨胀的按揭贷款利率使购房者的借贷成本大幅上涨，再加上本就处于历史高位的房价，高昂的购房支出正掏空美国购房者的钱包。
《华尔街日报》4月曾发文称，一个中等美国家庭要花41%的收入去付一个中位价格的房贷。
“饭碗没了，还买什么房”
除了房价本身，对美国经济衰退的担忧也使美国人购房的信心降至冰点。
在某房价讨论社区里，不少美国网友留言，当地房地产市场确有降温迹象，价格较年初跌了不少，但远没有回到去年的水平，“离真正凉凉还需要时间”。
来自加州的戴维(化名)表示，即使看上的新房子建在现在自家的空地上，并且还便宜10万美元，也不敢买，因为经济衰退的风险太大了。“大萧条已经开始了，饭碗身份都保不住，还买什么房子。”
中新财经注意到，6月中下旬，谷歌搜索趋势显示，美国境内对于“房价指数”(House price index)的搜索热度达到100，为2020年新冠疫情暴发以来的*值。与此同时，美国民众对另一个词的搜索热度也达到100——“衰退”(Recession)。
资料图：美国纽约。中新财经 宫宏宇 摄
美国房地产“寒冬”或持续
随着房贷上涨、购房者信心下降，美国房地产代理公司Redfin的数据显示，美国房屋成交量自5月份峰值88243套下降至83824套，跌去了5%。新挂牌住宅的要价中位数，从5月份的峰值40.9万美元下降至40.3万美元。
不仅如此，房屋销售不景气、按揭贷款业务遇冷的背景下，美国房地产企业纷纷裁员。如，Compass、Redfin等公司此前各自公布了数百名员工裁员计划，总计受影响员工达上千人。
摩根士丹利发布的报告解读称，一方面，利率飙升严重蚕食消费者的购买力，而房价刚刚创下了历史新高，购房成本高企抑制了消费者的购房欲望。
另一方面，当前的成屋库存仍处于历史低位，加上锁定按揭贷款利率的买家创下历史*水平，房屋供应持续受限。
此外，针对经济衰退可能给房产市场带来的风险，《财富》杂志对几家机构和房产中介商发布的房价预测进行了分析，称美国房地产市场进入了“大减速”时期。
如，凯投宏观预测未来一年美国房价将下跌5%，下跌时间点可能是抵押贷款利率达到6%后；穆迪分析则预测，若发生经济衰退，全国房价将下跌5%。(中新财经)
基金业有个“魔咒”——年度业绩排名靠前的基金，次年或者第三年往往表现平平甚至倒数。每一家基金公司都想打破这一“魔咒”，成为长跑*。
现实却很残酷。据统计，2019年之前成立的2249只主动管理偏股基金（不同收费模式合并），从2005年到2020年（截止到5月底）的自然年度业绩排名：连续2年排名前20%的，共有393只/次，占全部样本量（10433）的3.77%；连续3年排名前20%的，共有39只/次，占全部样本量（8508）的0.46%；连续7年排名前20%的，一只基金都没有。
如果投资者不追求*基金，每年只获得基金收益率的中位数，那么效果如何呢？从2002年至2019年年底，累计收益率可达到650.92%,是沪深300指数同期涨幅的近3.5倍，年化收益率达到12.03%。这也就意味着，如果每年都只跑赢一半的主动管理偏股基金，长期累计下来，就能远远跑赢市场。
有没有办法可以做到每年跑赢基金收益中位数？融通基金经过长达十多年的探索和实验，形成了时间价值投资体系，正是朝着这个方向而努力的。
按照上述方法衍生出了一个时间价值组合。从2017年4月开始，它被率先运用在融通领先成长基金上，目前已经超过完整3年，交出了令人满意的成绩单。
银河数据显示，第一年（2017年4月1日-2018年4月1日），业绩回报为15.04%（同期业绩比较基准为9.71%），在346只主动管理偏股型基金中排名111，位居前33%分位。第二年（2018年4月1日-2019年4月1日），业绩回报为7.58%（同业业绩比较基准为2.77%），在382只主动管理偏股型基金中排名92，位居前25%分位。第三年（2019年4月1日-2020年4月1日），业绩回报为19.87%（同业业绩比较基准为-3.19%），在449只主动管理偏股型基金中排名152，位居前24%分位。2017年4月1日至2020年4月1日三个完整年度下来，融通领先成长业绩回报为44.09%（同业业绩比较基准为6.93%），在346只主动管理偏股型基金中排名前列。
融通领先成长基金经理何龙表示，之所以能在行业和个股做增强、实现超额收益，离不开融通基金的投研一体化，“它为融通领先成长组合投资的落地提供了保障。”融通投研一体化的核心思想是研究驱动投资，而非传统的研究员驱动投资。简单来说，基金经理不仅为所管理的基金负责，同时作为投研一体化的成员，需要参与到擅长行业和个股的研究工作并辅导相关研究员，共同为时间价值投资体系服务。
在融通投研一体化中，尽管每个投研人员的岗位不同、能力不同，但这个体系中，每个人可以做自己擅长的事情。研究员主要是研究个股基本面，选出好的个股。研究组组长、基金经理和投资总监则对行业配置给出意见。每个人的贡献都会体现在超额收益的归因分析中，计入考核。投研一体化平台鼓励每个人发挥自己的优势，共同形成平台超额收益的能力。何龙介绍：“融通领先成长的组合，风险暴露不够大，风格不会很*，这也就意味着无论是超额收益、还是净值波动，均不会太大。但其追求业绩的可持续性、净值的低波动性，可以改善客户的投资体验，留住客户，力求让客户资本市场的红利。”
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为了遏制40年来*的通胀水平，美联储正在激进加息，这推高了抵押贷款利率，抑制了美国楼市的需求。
下图数据显示，新冠疫情之初，抵押贷款利率暴跌，然而自从美联储在今年3月开始加息以来，抵押贷款利率在年初已经大涨的基础上继续走高。
今年1月初，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%，而目前已飙升至惊人的6.13%，半年涨近300基点，创自2008年美国房地产大崩盘以来的*利率水平。
飙涨的利率打击了购房者的信心，抵押贷款申请大幅减少，房屋销售更是已经连续几个月下降。
感受到抵押贷款成本和房价不断上涨的压力，购房者的住房负担能力正在不断下降，并接近历史*水平。MBA经济学家Joel Kan表示：
过去两个月，房屋库存持续低迷，抵押贷款利率飙升，导致购房市场受到影响。这些日益恶化的负担能力挑战对潜在的*购房者来说尤其艰难。
此外值得一提的是，随着抵押贷款利率的上升，每月的抵押贷款还款额也变得更加昂贵。
抵押贷款利率从今年初的3.25%上升到*的6.13%，这意味着如果一个购房者现在申请35万美元的抵押贷款，未来30年每月需要支付的房贷将从1523美元上涨到2128美元，短短半年内这一数据大幅飙升了40%。
周四，房地美的*报告显示，美国30年期按揭贷款的平均利率从上周的5.7%降至*的5.3%，为一个月以来的*，创下2008年以来的*单周跌幅。
尽管利率有所下降，但按揭贷款需求仍然大跌。以30万美元按揭贷款来计算，去年年底时，美国30年按揭贷款利率平均为3.11%的情况下，房主每月的按揭贷款支付为1283美元。今天，购买同样价格的房子，平均利率5.3%的情况下，房主每月将支付1666美元的本金和利息。这意味着每月房主需多付383美元。
此前，有贷款方给部分买房者的利率超过6%。上一次按揭贷款利率达到6%还是在2008年秋季，当时利率正在下降阶段，美联储大幅降息以试图在金融危机期间维持经济的运转。
今年以来，美国按揭贷款利率飙涨，更高的利率意味着购房者的借贷成本进一步增加，叠加在历史高位的房屋价格，高昂的支出正严重拖累美国房地产市场，迫使更多买家退出，消费者的购房欲望降至40年来的低点，近期房地产库存增加就体现出这点，过去两年火热的美国楼市降温势头明显。
摩根士丹利分析师们在*报告中表示，如果在今年的余下日子，甚至是整个2023年，按揭利率维持在6%的水平，不仅仅是购房者吃不消，美国整个楼市都可能扛不住。不过，这种情况发生的可能性不大。根据摩根士丹利策略师的估计，美国按揭利率可能在明年上半年出现下滑，因此2023年全年，房屋销量下降将有所放缓，房价将在当前水平的基础上增长3%。
根据按揭贷款数据提供商Black Knight的数据，尽管美国房价涨幅开始略有放缓，但市场仍然是自1980年代中期以来最难以负担的。
房地美首席经济学家Sam Khater表示：“虽然房价下跌给购房者带来了轻微的缓解，但如果由于住房负担能力低和预期的经济放缓而导致房价增长大幅放缓，那么房地产市场将继续向正常化恢复。”
美国房屋销售疲软、按揭贷款业务寒冬，令这一领域的雇主纷纷裁员。此前，摩根大通、Compass、Redfin等公司各自公布了数百名员工裁员计划，总计受影响员工人数上千人。
美联储6月会议以75个基点的幅度加息，这是自1980年代以来最激进的步伐，增加了经济下滑的可能性。7月会议，有多位美联储高官暗示可能继续加息75个基点。紧缩的金融环境对美国经济构成威胁，然而美联储官员们表示，他们接受导致经济衰退的风险，因为他们决心阻止更糟糕的事情：能够令通胀维持在高位的消费者心理变化。目前市场已开启衰退交易模式，大宗商品重挫，美债收益率显著下滑。而美债收益率与按揭贷款利率高度相关，当10年期美债利率下降时，房产按揭利率也通常会下降。
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