金地房产(金地房产要倒闭了吗)
金地房产(金地房产要倒闭了吗)
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1、金地房产
北京6月29日讯 今日，房地产开发板块整体涨幅1.71%，其中78只股票上涨，6只股票平盘，20只股票下跌。
数据显示，截至今日，房地产开发板块近一周涨幅1.79%，近一月涨幅0.42%，近一季涨幅-11.39%。
其中，金地集团、滨江集团、鲁商发展、深深房A、信达地产位列板块涨幅前五位，涨幅分别为10.03%、10.00%、10.00%、9.97%、9.97%。
财信发展、西藏城投、数源科技、华丽家族、万通发展位列涨幅榜后五位，涨幅分别为-6.36%、-4.92%、-3.89%、-3.62%、-2.42%。
A股本周跌幅*的股票是当代退，跌幅高达81%，居A股之冠，其次是邦讯退，跌幅75%，排名第六的是常宝股份，跌幅为24%，这六只股票的股价为何下跌？背后的原因是什么？本文就来做一个分析。
1、周跌幅第一名：当代退跌幅81%
曾用名有大同水泥、当代东方，原来是山西的一家水泥生产企业，在2015年被借壳，转型为影视公司和大数据公司，以及云计算公司。公司的营收从2014年的2240万增加到2015年的4.93亿，2016年进一步增加到9.86亿，但是好景不长，此后逐年下跌，到2021年下降到1.75亿。
营收下滑也带来了巨额亏损，2018年巨亏16亿，2019年继续亏损6亿，净资产直接亏成负的，2020年继续亏损，因为净资产为负，所以在2021年被实施退市风险警示，但是情况并无好转，2021年的财报被出具无法表示意见的审计报告，按照规定被终止上市。
6月13日进入退市整理期，当天股价大跌82%，股价跌至0.21元/股，目前股价恢复至0.29元，但是净资产依然是负数。公司经营困难，债务缠身。
2、周跌幅第二名：邦讯退跌幅75%
原名邦讯技术，主营业务是系统集成、设备销售及代维服务。股价大跌是因为要退市了，6月13日进入退市整理期 ，当天股价大跌76%，从1.4元跌至0.34元，目前股价为0.36元。
退市又是因为什么原因？2020年的财务就非常烂，营收低于1亿且净利润为负，净资产为负，被出具无法表示意见的审计报告。2021年4月29日起，被实施退市风险警示。2021年的年报直接就出不来了，按照规定就被终止上市了。
3、周跌幅第三名：退市海创跌幅74%
曾用名茉织华、九龙山和海航创新，原来是做服装的，后面被海航控股了，转型成为旅游和景区运营，海航之前疯狂扩张，最终破产，所以海航创新作为旗下子公司自然也是大受影响，2016年亏损1.9亿，要知道当年的营收不过是3600万，2018年又亏损1.9亿，2019年亏损3亿，2020年亏损2亿，2021年亏损2.4亿。
2020年营收低于1亿且净利润为负，被实施退市风险警示，2021年财报被出具无法表示意见的审计报告，最终触及了退市红线，这家“僵尸”企业终于退市了。
4、周跌幅第四名：聚龙退跌幅55%
原名聚龙股份，主营业务是金融机具、电子产品销售业务及金融信息化系统开发及服务运营业务。这家公司*的问题是财务问题，2020年被出具无法表示意见的审计报告，2021年继续被出具无法表示意见的审计报告。最终被退市。
5、周跌幅第五名：数源科技跌幅29%
数源科技五月中旬以来涨了一波，股价涨了近两倍，这个星期见顶回落，这家公司有三块业务，商品贸易、房地产、信息系统集成，5月份股价大涨是因为“5G通信壳”，当时也是靠概念炒作，其实并没有形成销售收入。但是股价大涨之后，大股东却抛出巨额减持计划，*减持5%的股份。股价不跌才怪。
6、周跌幅第六名：常宝股份跌幅24%
主要从事石油天然气用管、电站锅炉管和工程机械及石化用管等专用管材的研发、生产和销售。
上周连续四个涨停板，股价大涨，是因为“超超临界发电机组概念”，虽然公司电站锅炉管相关产品广泛应用于国内外超超临界发电机组，但是相关产品的销售和需求并没有发生重要变化，所以对业绩的变动影响是很小的，概念过去，股价自然就跌回去了。
总结：本周股市下跌的主要原因还是因为退市，这波40多家企业基本在6月份以内会完成退市，还有两家是因为前期概念炒作涨幅过大，现在概念过去，股价又要跌回去，所以对于短期因概念大涨的股票也是要小心的，跌回去的风险很大。
半年报披露在即，金地集团（SH600383）8月5日公布了7月份销售情况，在同行业大部分房企销售数据不佳的情况下，金地表现逆势增长。
今年前7个月得益于国内疫情好转，金地销售情况相当不错。
整个7月实现销售金额209.4亿元，同比增长41.57%，但是较6月份338.2亿元的销售额减少了128.8亿元。
而今年前7个月，金地累计销售额则达到1225.7亿元，同比增加22.12%，按这样的节奏，年底再破2000亿应该问题不大。
杠杆拉满
不计成本的举债拿地
作为国内头部房企之一，跟碧桂园一样，金地也奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。
凭借这套模式，金地2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标到2016年就提前实现，当然这里离不开2014-2015年的房地产市场的火热对加速房企资金回笼的利好，但更重要的一点在于金地高周转模式缩短了存货周转期。
2015年，金地全年销售额只有617亿元，到2016年，金地年销售额直接突破千亿，达到1006.3亿元，同比增长63.2%，重回头部房企行列。
此后三年金地销售规模持续扩大，2017年，金地全年销售额为1408.1亿元，同比增长39.9%。
到2018年，金地全年销售额再度增长200多亿，达到1623.3亿元，同比增长15.3%。
到去年，金地销售额直接突破两千亿，达到2106亿元，同比增长29.74%，成功迈入两千亿房企俱乐部。
高周转模式就像吸鸦片一样让金地上瘾，一面是高周转下光鲜靓丽的业绩表现，另一面则是为了维持高周转所需现金流，不得不债台高筑。
因为这套模式要求房企不计成本的快速拿地，然后快速开发，出货周期越短，营收增速越快。
因此这类企业如果自有资金不够充裕就会陷入高杠杆经营困境。一旦在这个困境里无法脱身，金地的明天或许就是泰禾、富力的今天。
近年来的财报数据也论证了金地的债务问题，正在威胁到金地的长远发展。
2017年至今，金地集团负债总额稳步攀升。
2017年，金地负债总额为1499.86亿元；
2018年为2118.77亿元；
2019年为2524.47亿元；
到今年一季度，负债总额已经增至2748.25亿元。
其中2017年到2019年，金地有息负债也从553.54 亿元上升至947.58亿元。
再看具体负债结构，尽管长期非流动负债增速不高，但短期流动负债的增长相当明显。
仅从2017年到2019年，金地短期流动负债同期分别为1044.94亿元、1406.13亿元和1883.30亿元长，平均以每年400多亿的规模增加，分别占总负债比重为 69.67%、66.37%及74.60%。
万得股票
而到了今年一季度，金地流动负债在3个月内增加了200多亿，达到2100.35亿，照着这个趋势，到今年上半年，金地流动负债预计将突破2300亿，年底突破2500亿也不是没有可能。
与此同时，金地资产负债率也从2016年的65.43%，到2017年增至72.13%，截止到2019年，金地负债率持续维持在70%以上，高于65%的行业平均水平。
鹰眼预警
得益于大幅举债带来的充裕流动性，金地2017年-2018年的拿地节奏也是相当激进！
2016年，金地全年新增土储533万平米。
到2017年公司新增了约1300万平方米的土地储备，创历史新高，拿地均价约为9328元/平米，较上年的7692元/平米大幅增加21.27%，总投资额近1004亿。
到2018年，金地拿地速度小幅下降，全年仅新增1072万平方米的土地储备，但总投资额仍达到1000亿元。
再到2019年，金地全年新增113宗土地，新增土储1688万平米，同比增长57.5%，总投资额同比增加20%，达到1200亿元。
由于拿地规模激增，金地的存货规模也在大幅攀升。
2013-2016年金地存货基本处于“零”增长，2016年还出现小幅下降。
但从2017年开始，金地存货由2016年的717.8亿元增加至841.8亿元。
2018年再度增加至1121.17亿元，*突破千亿元大关。
2019年金地存货规模达到1397.83亿元，较年初的1121亿元增长了15.61%。
再到今年一季度，金地存货规模1498.59亿元。
万得股票
不过，受制于高周转模式对土储的高需求，金地对合作拿地依赖度较高，但在目前5233万平方米总土储面积中，金地的权益占比只有53.54%，占比并不高。
在标准排名官博看来，导致金地权益占比偏低的主要原因在于，近几年金地一直采取的是“先拿地再引入合作方，然后共同出资开发”的模式。
2015-2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%和40.40%。
平安证券曾对此指出，金地土储权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。
借新还旧的金地
销售规模越大
经营效率越低
不过，随着近两年楼市政策对房企存货周转压力的影响逐渐体现，以及此前举债扩张的债务集中到期，金地的偿债压力愈发明显。
在今年一次公开演讲中，金地现任*凌克难得对杠杆拉满的高周转经营模式提出否定态度，认为高周转将无法适应新的楼市发展需求。
与此同时，今年来金地也在通过借新还旧解决滚雪球般的债务问题。
根据官方公告及公开信息，今年2月份以来，金地集团先后发行了四期超短期融资券，每支均为10亿元，累计发行额40亿元，以及一支金额20亿的中期票据。
其中第一期10亿规模的短期融资债和20亿规模的中期票据，主要用来偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”。
剩下3期10亿规模的短期融资债，则用于置换了此前兑付债券“18 金地 SCP003”的自有资金。
8月6日，金地再度发布公告，称将发行20亿规模的第三期中期票据，也将用于偿还即将到期的债券。
至于金地为何要借新还旧，估计是因为负债规模较大，自有资金在高周转模式下无法全部用于偿债。因为相比偿债，保持已有的拿地建设节奏才是最重要的。
可即便如此，金地的经营效率却并没有同步提高。甚至在2017年和2018年，主业卖房产生的经营性现金流连续两年为负，同期分别为-69.89亿元和-18.28亿元。
这一时期金地主要现金流来自外部融资，同期融资性现金流从2016年的-95.52亿元，猛增至2017年的124.71亿元，到2018年融资性现金流已经达到213.3亿元。
今年一季度，受疫情影响，金地经营性现金流再度为负，达到-85.75亿元，而同期融资性现金流则直接超过整个2019年，达到77.67亿元。
万得股票
这也从侧面说明，金地并没有太多现金流维持集团正常经营，但凡手里有钱，它就不至于在当前房地产弱周期行情下，大幅举债经营。
而且在2016-2019年扩张最快的几年，金地销售规模从百亿突破千亿，再突破两千亿，但净利率却没有获得同步增长。
2015年，金地净利率为14.8%，到2016年小幅增至15.5%，2017年增至25.39%，此后两年金地净利率不仅没有增长，而且在小幅下降，一直维持在24%左右，经营效率显然没有跟上销售规模的增长。
当然，这也跟金地在资产开发过程中，权益占比较低有较大相关性，对此凌克也无奈的表示：合作开发是金地目前的被动选择，只希望以后能通过科技进步和技术革新提升投资效率。
而技术革新的背后，效率是提高不少，但牺牲的楼盘质量，也让金地一次又一次的面临维权事件。
高周转的金地
逃不开的维权官司
今年7月初，金地在深圳的项目就因涉嫌虚假宣传，与业主对簿公堂。
据了解，深圳金地塞拉维花园项目样板房和宣传资料均表明别墅包含地下负一层及夹层，开发商因无法交付被法院认定为合同违约，需赔款7400万余元。
此后不到一个月，金地在武汉的项目——金地北辰阅风华，同样因虚假宣传爆发大规模的业主维权。
据业主透露，金地北辰阅风华项目置业顾问曾在销售时承诺，可就近入学华中师范大学第一附属中学美联实验学校，而实际上并非如此。
同样是今年7月份，金地在广州的金地公园上城和金地香山湖小区，又因超标排放水污染物，被广州市增城区人民政府罚款50万。
而这些维权或违法事件只是金地旗下房地产项目的冰山一角，从金地2015年开始不断做大销售规模开始，金地的维权事件就从未断绝，在浙江、山东、河南、河北等全国多个省市时有发生。
有业内人士估计，金地楼盘质量问题频发，多半是由于销售业绩压力大，盲目加快工期以及在质量监管方面松懈所导致。
再算上高周转鼻祖碧桂园此前遭遇的楼盘质量问题，高周转在把房子变成快销品，加速房企资金回笼的同时，似乎真的很难跟楼盘质量相调和。
而这样不顾质量，只图扩张的企业竟是国内头部房企！
这个房地产世界真是够讽刺的！
金地集团怎么了？股价三个月跌去三分之一，已经跌破净资产
在“三条红线”的强势政策压制下，房价倒没怎么动，房地产股的预期直线往下
作为业内财务口碑一直不错的金地集团，在短短三个月时间里，股价从16跌破了11元，在面对股灾时也不过如此。
目前在房地产行业里，那些什么负债率、市盈率、市净率等等指标都没啥用了，因为一旦出现亏损，房地产公司面临的就是生存问题，倒闭也就在朝夕之间。
比如最近的华夏幸福，上千亿规模的公司，还不上几十亿的债。
对于房地产公司很多时候都是良莠不齐，对公司来说最重要的是现金流。
而对公司估值来说，活下去才有估值，可金地集团完全没有这方面的问题。
金地目前的融资成本是5%不到，负债规模在一千亿以上，而他的毛利率依旧能维持接近40%，对公司来说，只要房价不出现大的冰冻，赚钱是完全没有问题的。
按照呆会计的原则，今年金地集团利润上涨20%是没啥问题的，而且金地集团是每个月都公布销售数据和进出楼盘的公司，这在国内上市公司中是很少见的，也就是说，如果你是房地产的财务人员，你可以通过拼积木的方式，看清楚金地集团这么大的一家地产公司的一些财务状况。
金地集团目前面临的*风险是房地产政策的宏观风险，和全国房价跳水的预期。
退一步说，即使房价跳水了，金地也是最晚死的几家房地产公司之一。
那么股价持续下跌，是不是有些看不到的潜在危机在呢？在危机没有明确苗头之前，是不好猜测的。
那么我们就换个思维方式，金地集团是不是有什么潜在的利好因素在，后市会有股价的价值修复。
第一：金地是一家股权奇葩的国有企业。
金地是实控制人不是大股东，而是深圳市福田投资发展公司，是一家标准的国有企业，而仅仅拥有8%不到的股权。大股东是富德生命和大家保险，他们分别持有30%不到的股权，两家公司旗鼓相当，而更奇葩的是这三方面势力，都不主导金地集团的发展。
话事人是董事长凌克，凌克是金地集团的创始人和掌权人，但是不是大股东。换句话说，他是*打工人。凌克拿着金地不到一千万的年薪，持有金地370万股。业界或者传媒对凌克的口碑很好，总之都是好话。而从金地集团近三十年的发展来看，少有冲动的时候，从“招保万金”的顶流地产跌落二线，也有争夺排名的冲动行为，不管市场涨跌，就是土地便宜了不多买，贵了不多卖。
金地集团也深深打上了凌克风格的烙印，可惜是他已经60多了。
从短期来看，这样的股权结构是没有什么大的问题的。而要避免产生“宝万之争”，深圳市福田投资发展公司还是应该乘股价低迷时，多买点股票，提升下占股比例，也可以向富德生命和大家保险购买部分股权，毕竟现在富德生命和大家保险都是准国企。让保险资金成为纯粹的财务投资者，对企业长远发展也是好事。
不过对小散来说，只有一点，在富德生命和大家保险占据5成的股权，深圳市福田投资发展公司占据8%的股权，对于总盘子45亿的金地来说，在地产巨头里，流通盘不算大。
第二：金地每年都分红。
自从富德生命和大家保险进来后，金地集团每年分红比例都在30%以上，也就是每股6毛左右。预期今年分红应该在7毛到8毛左右，也就是说未来3个月时间，金地集团可能出发布10股分8毛的分红方案，在基本面稳定的情况下，这一消息会小幅提振股价。
这两点都是实质性的潜在利好因素，而且金地集团作为一直以来的乖孩子，还是值得信任的。如果能用赚到的钱降低点负债率，或者少买点地，那么金地集团还是很有钱的。
这是金地集团自身的一些因素，有悲观预期房价的，有抢眼的财务数据，我们也不能忽略外部环境的一些变化。
2020年以来，钢铁价格收官站稳4000元每吨，铜价涨上了6万每吨，煤炭的价格也维持高位，现在*便宜的工业品或许只剩下石油了。农产品的飙升就更不用说了，最直观的感受是猪肉价格翻倍的上涨，这些看起来和房地产没啥关系，但最终指向都只有一个，钱越来越毛了。
对金地来说，不需要房价大涨，只要不出现崩盘式的下跌，金地这个优等生总会有口饭吃的。
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