南山控股(全球股市东方财富)南山控股是国企吗
南山控股(全球股市东方财富)南山控股是国企吗
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5月27日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司披露投资者关系活动记录表。
据观点新媒体了解，南山控股提到，公司持续关注公募REITs等政策带来的业务发展机会。该公司将根据宏观环境、市场变化和资产情况等综合考量资产退出通道，有序进行资源盘活和调配，提升资产效益，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。
除了仓储物流园区，南山控股还将与中联基金合作成立投资基金收购工业园区资源，未来的退出机制包括公募REITs等渠道。未来公司会合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保公司业务长期、可持续发展。
网6日讯，欧美股市全线收高，标普500指数连续七日收涨，创2018年8月底以来新高。本周，标普500指数累涨2.06%，道指累涨1.91%，纳指累涨2.71%。特朗普称，美联储应该降息，停止量化紧缩。值得注意的是，拼多多跌4.42%，收报21.60美元，较3月5日高点31.99美元跌超32%，市值跌破250亿美元关口，和京东相差超200亿美元。美国3月非农数据好于市场预期，缓解了投资者对经济放缓的担忧，美、布两油均收涨逾1%，其中，美油连续第五周上涨，布油涨破70美元关口。美元指数日内震荡上扬，国际金价小幅收涨，终结两连跌。
外盘纵览
美国3月非农数据超预期 美股全线收高标普500指数连涨七日
美股科技股涨跌各异，亚马逊涨1.01%，苹果涨0.67%，谷歌跌0.66%，奈飞跌0.65%，特斯拉涨2.68%。芯片股表现出色，西部数据、美光、英伟达涨超1%，高通涨0.22%。
热门中概股普遍上涨，唯品会、哔哩哔哩涨超4%，京东、网易涨超3%，阿里巴巴、携程网涨超2%，百度、迅雷涨超1%。拼多多跌4.42%，盘中*触及21.30美元(该股发行价为19美元)，较3月5日高点31.99美元下跌超32%；市值跌破250亿美元关口，和京东(450亿)相差超200亿美元。
欧洲主要股指全线收涨 基础资源类股表现出色
欧洲主要股指全线收涨，基础资源类股领涨。个股方面，意大利Saipem收于欧洲基准股指顶部，此前有报道称该公司在挪威和中东获得了总计2亿美元的海上钻井合同。消息传出后，这家在米兰上市的公司的股价上涨了3%以上。英国的汉默森指数跌至谷底。此前，杰富瑞(Jefferies)和Stifel双双下调了对这家房地产公司的目标价，后者也将其股票评级从持有下调至卖出。汉默森公司股价下跌1.76%。
全球经济增速放缓忧虑暂消 美油涨逾1%布油涨破70美元
2019年以来，因OPEC大幅减产以及美国对伊朗和委内瑞拉的制裁，油价出现了大幅的拉升，布伦特原油今年上涨近30%，而NYMEX原油今年上涨近40%。但是市场人士指出，油价近期出现了加速上行的走势，因美原油钻井数持续下滑，降低了市场对于美原油产量的预期，因此进一步推动油价上涨。但是随着美原油产量再次出现回升，可能会部分抵消OPEC减产的努力，因而限制油价的涨幅。
美元指数震荡上扬 国际金价小幅收涨终结两连跌
全球*资管贝莱德的分析师Thomas Holl则指出，在去年10月至12月期间，风险资产大幅缩水，黄金证明了避险地位，目前看黄金走势仍不错，金价从去年8月的1200美元下方反弹一度至略低于1350美元下方的位置。排除短线波动看，长线黄金的利多仍乐观，预期3个月、6个月和12个月的走势将是至关重要。一旦出现外部冲击，黄金将很快反弹。
隔夜要闻
强劲反弹！美国3月新增非农就业19.6万人
美国3月非农就业人口增加19.6万人，前值增加2万人，预期增加17.7万人，2月非农新增就业人数由原来的增加2万修正为增加3.3万。美国3月失业率3.8%，前值3.8%，预期3.8%。
美国总统特朗普：美联储应该降息 停止量化紧缩
在美国重磅非农就业报告出炉之后，美国总统特朗普称，经济数据非常非常好；美联储实际上让美国经济放缓了！特朗普还指出，美联储应该降息，停止量化紧缩。昨天，美国总统特朗普就在推特上再次攻击美联储去年的加息行动，称美国经济状况良好，尽管美联储采取了“不必要的破坏性行动”。
世界银行执行董事会批准马尔帕斯担任下任世行行长
世界银行执行董事会5日一致批准戴维·马尔帕斯担任下任世行行长。马尔帕斯将于4月9日上任，任期5年。马尔帕斯现年63岁，曾在里根政府和老布什政府中任职。特朗普2016年竞选总统时，马尔帕斯曾担任其经济顾问。
英国向欧盟申请将“脱欧”期限延长至6月30日
当地时间5日早晨，报道称，英国首相特雷莎·梅致信欧盟委员会主席容克，要求将英国“脱欧”期限进一步延迟至6月30日。按照此前与欧盟的约定，英国将于4月12日离开欧盟，但目前没有任何一项“脱欧”协议在英国议会得到批准。
评论精华
法兴银行：美国经济放缓或蓄势 G10货币部分观点总结
周五(04月05日)报道，法兴银行研究结构日内对部分G10货币总结了近期观点。该行指出，美国经济当前表现好于大部分预期，使得美元指数处于一定高位，日内企稳97上方。可以看见的是，美国经济增速正在放缓，但尚未不同寻常，鉴于全球经济增长都露放缓的迹象，在某个节点上美国经济增速的放缓很可能会积聚动能，不过这也可能是在数个季度之后。
机构点评3月非农：就业大幅好转但薪资增速爆冷下滑 美联储年内是否还降息？
整体而言，3月非农报告可能会降低美联储2020年1月份降息的概率，给隔夜美联储官员的鹰派讲话提供依据。分析师指出，美国的失业率依然处于下降趋势，今年下半年美国的失业率将降至3.5%。平均时薪今年增速将慢慢会回升至4%。美国劳工部称，3月专业/医疗保健/技术服务就业人数录得增加。
热点聚焦
史上最贵离婚案敲定！前妻分走2400亿 他仍是世界首富
美国当地时间4月4日，亚马逊CEO杰夫·贝索斯(JeffBezos)的前妻麦肯齐(MacKenzieBezos)在推特上公布了两人的财产分割情况。前妻麦肯齐·贝索斯将分得25%(约占总股份4%)的亚马逊股份，按照当地时间周四的交易价格计算，这笔资产的价值接近360亿美元(约2400亿人民币)。成为全球第三大女富豪。
脱欧乱局未定 芝加哥期权交易所拟暂停在荷兰开展交易
周五晚间，芝加哥期权交易所(CBOE)宣布，如果英国长时间推迟脱欧或者重新就脱欧协议进行谈判，CBOE将不在荷兰开展交易，直到该交易所能在英国和荷兰提供所有的证券交易。同时，CBOE也表示一旦无协议脱欧成为现实，将于4月15日在阿姆斯特丹推出以欧元计价的交易股票。
各界声音
辟谣离婚传言！150秒看章泽天投资版图高频关联刘强东
4月4日，京东回应“奶茶妹妹”章泽天与刘强东离婚传闻称，离婚消息不实。之前章泽天因卸任重庆嫩绿茶艺有限公司董事一职，引发公众猜想。但随后inWE因味茶发布官方声明称，这是正常的商业调整。其实从2015年开始，章泽天就开始涉足于投资行业，与她有关的公司中，有4家是投资公司，投资过不少知名企业。
小心黑天鹅！全球*主权基金警告：我们要抛售日元啦！
在做空80亿美元油气股头寸后，这一机构又准备大举抛售日元等20种货币了。全球*主权财富基金- 挪威国家主权基金在做空80亿美元油气股头寸后，该机构准备大举抛售日元等20种货币。这也意味着，日元将有可能迎来大幅波动，而且倾向下跌。
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（报告出品方/分析师：中信建投证券 竺劲）
1. 股东资源丰富，房地产业务发展后劲十足
1.1 公司股东为南山开发集团，将长期受益于赤湾发展规划
南山控股是一家以资产开发运营为主体业务的综合性企业集团。其中以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业，并刚刚进入新能源领域。
2015年南山集团通过发行股份购买资产的方式获得上市公司雅致集成房屋（集团）股份有限公司，并向其注入房地产开发业务，更名为南山控股。
2018年公司进入仓储物流行业，当年通过吸收合并深基地，并表原先深基地旗下宝湾物流。
2019年公司新增产城综合开发业务，当年完成禅城平台组织建设，首个工业园区项目成都新都产业园当年实现一期整体竣工及招商。
2022年，公司又通过入股中国核能科技，进入新能源领域。
2021年，公司实现总营收 111.8 亿元，同比增长-0.5%；实现归母净利润 9.8 亿元，同比增长-25.0%。公司三大业务中占比*的为房地产业务，2021 年营收达到 61.6 亿元，同比下降 29.6%，占收入的比重达到 55.1%，较 2018 年下滑 12.7 个百分点，是支撑公司收入和利润规模的重要组成部分。
公司的战略性主业仓储物流业务 2021 年实现收入 15.4 亿元，同比增长 20.0%，占收入的比重达到 13.8%，较 2018 年提升 3.1 个百分点；产城综合开发业务步入增长快车道，2021 年实现收入 18.4 亿元，同比增长 4999.4%，占收入的比重从过往的不足 0.5% 大幅提升至 2021 年的 16.4%。
产城综合开发业务收入高增长主要是由于旗下产业园项目经过 2 年建设销售时间，开始产生大额收入结转，其中无锡车联网小镇项目年内结转销售收入 14.8 亿元。综合毛利率受地产拖累有所下滑，仓储物流保持高毛利。
2021 年公司综合毛利率达到 20.9%，自 2018 年以来呈现逐年下降的趋势，主要是由于公司房地产业务的毛利率下滑，自 2018 年的 49.8%下降至 2021 年的 14.1%。 公司的仓储物流业务则始终保持 50%以上的高毛利率。
控股股东实力雄厚，深耕于深圳赤湾区域并拥有该片区开发权。
公司第一大股东为母公司中国南山开发集团（后简称“南山集团”），直接和间接合计持有公司 68.43%股份，公司实控人为国务院国资委。公司第二大股东为普洛斯，普洛斯原先持有深基地 B 股股份，在 2018 年深基地于南山控股吸收合并时置换成南山控股 A 股股份。
截至 2022 年一季度末，普洛斯持有公司 5%的股份。
根据公司信用评级报告，南山集团有权对赤湾 2.2 平方公里土地进行开发。
2014年 12 月，赤湾片区被划入广东省自贸区——前海-蛇口片区。赤湾片区是粤港澳大湾区的核心区域。
2018年 11 月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》。
2021年 12 月，《广东省海洋经济发展“十四五”规划》发布，深圳被定位为“全球海洋中心城市”，规划中提出要建设“蛇口-前海-海洋新城-光明”西部海洋科技创新走廊，其中蛇口-前海再度被提及。
2022年 3 月，深圳市发布南山区十四五规划，其中提到的建设三大示范工程中蛇口国际海洋城就是之一，蛇口国际海洋城以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区，融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，意在打造深圳国家海洋中心城市的集中承载区和引领示范高地。赤湾片区未来在深圳及南山区的发展中有着重要的地位，相关规划和政策利好不断落地，而南山集团是该片区的开发主体。
1.2 房地产业务逆势增长，是上市公司业绩的有力支撑
房地产开发业务是公司业绩的主要来源。2015 年以来公司房地产开发业务营收占比始终保持在 50%以上。公司 2021 年实现全口径房地产销售金额 218 亿元，同比增长 122.7%，2018-2021 年复合增速达到 62.3%。公司近年来销售强劲表现和公司自 2016 年以来在拿地上开始发力有关。
公司 2021 年逆势拿地，积极在一线及强二线城市布局。
全年拿地计容建面共计 244.7 万方，其中在下半年地产基本面转冷的期间公司仍拿地 188.0 万方；全年拿地总价 234.7 亿元，同比增幅高达 274.9%。
以金额衡量， 公司 2021 年拿地强度为 107.7%，较 2020 年提升 43.7 个百分点，且自 2019 年以来拿地强度持续上升，土储得到有力补充，为后续销售增长奠定基础。
区域布局具备优势，华东及高能级城市占比较高，后续销售增长将好于同业。
2021 年华东地区销售规模达到 73.1 亿元，占比达到 58.5%（其中苏州、上海销售比例较高，分别达到 22.1%和 31.6%）；华中销售规模达到 21.1 亿元，占比达到16.9%（其中武汉销售比例较高，达到16.5%）；成都销售规模达到21.2亿元，占比达到17.0%；粤港澳地区销售达到 9.6 亿元，占比 7.7%。
截至 2021 年末，公司未结算土储面积达 263.5 万方，其中 2021 年新增的投资项目主要布局在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等 9 个城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳核心一线及强二线城市。
从区域分布上看，公司土地储备分部较为均衡，其中华中区域土储面积占比为 33.0%，华东区域土储面积占比 为 25.9%，成都土储占比为 23.8%，粤港澳大湾区的土储占比为 17.3%。
财务状况良好，融资成本较低。
截至 2021 年末，南山地产融资余额达到 64.1 亿元，其中银行贷款为 54.4 亿元，占比达到 84.9%，公司银行贷款的平均融资成本为 3.9%-5.0%。除此之外，公司没有公开未偿付的债券。
历史上公司没有对地产业务进行过多的融资，主要以销售回款支撑新项目的拿地及建设。公司在保持良好的融资结构的情况下，销售依然能维持健康的增长，未来地产仍将保持内生增长，支撑公司的收入利润的发展。
1.3 承接母公司优质土储，助力赤湾开发建设
公司已经开始承接母公司土储进行赤湾片区的开发，意味着公司在深圳的销售和土储都有望扩大。2021 年 7 月，南山控股以自有资金 30.8 亿元向南山集团旗下海城锦实业发展有限公司增资，并取得其 51.02%的股权。
增资完成后，公司取得海城锦持有的赤湾地铁站城市综合体项目的实际控制权。赤湾地铁站城市综合体项目位于赤湾地铁站出口处，项目主体建筑物性质包括住宅、商业、办公、酒店，建筑面积共计 21.4 万方，包括住宅（*府项目）10.0 万方，商业 4.1 万方，办公 4.0 万方以及酒店 3.2 万方等，项目于 2018 年开工建设，预计于今年开盘销售，住宅部分货值约为 69.8 亿元。承接该综合体项目将帮助公司提升综合体开发能力，也为公司后续承接更多集团的赤湾片区的土储奠定基础。（报告远瞻智库）
2. 坐拥物流+产城 REIT 双赛道，REIT 大发展助力扩张
2.1 物流地产行业供需仍存在错配，发展空间巨大
2021 年我国实体经济持续恢复拉动物流需求快速增长。根据国家统计局相关数据，全国社会物流总额为 335.2 万亿元，同比增长 11.7%，两年年均增长 6.1%。
社会物流总额由包括工业品、单位与居民物品、农产品、再生资源及进口货物的物流额构成，2021 年各项的占比分别为 89.4%、3.2%、1.5%、0.7%、0.5%。占比*的是工业品的物流额，2016 年以来受益于供给侧改革效益显现、工业品价格整体回暖，工业品物流总额增速较为稳定，2021 年增速达到 11.0%，两年年均增长 5.4%，低于社会物流总额增速。虽然工业品的物流额对社会物流总额有*的影响力，但社会物流总额的增长主要依赖于单位与居民物品，该项 2021 年增速达到 10.2%，两年复合增速达到 13.4%。
内需增长推动第三方物流的高速发展。
2021 年全国社会消费品零售总额 44.1 万亿元，同比增长 12.5%，全国网上零售额 13.1 万亿元，同比增长 14.1%。
根据商务部等 22 部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到 2025 年全国社会消费品零售总额达到 50 万亿元左右，对应 2021-2025 年复合增速为 2.5%；其中网上零售额达 17 万亿元左右，对应 2021-2025 年复合增速为 5.4%。线上零售额的持续增长也推动快递业务收入和业务量高增：2021 年我国快递业务收入和业务量分别完成 1.03 万亿元和 1,085 亿件，同比分别增长 17.5%和 29.9%。
尽管物流行业的需求景气度一直维持在较高的水平，但仓储业固定资产投资额却在 2018-2020 年中旬出现下滑。由于物流用地产生的税收贡献相对较少，土地利用率低，地方政府基于自身利益考量对物流用地供应态度并不积极，土地紧缺仍将为物流地产投资的一大瓶颈。
从结构上看，高标仓的供需结构失衡更为严重。
根据立鼎产业研究院的数据，相较于普通仓库，高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低 20%，并极大提高了物流运转效率，深受消费、高端制造等行业青睐。
自 2003 年普洛斯进入中国市场后，高标仓才逐渐在国内发展起来，目前高标仓的攻供给和占比仍处在较低水平：2020 年我国通用性仓储面积已达 11.5 亿平方米，但经营性高标仓存量面积约 7198 万平方米，占比仅为 6.3%；且由于土地供应不足、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因，我国高标准仓储设施缺口较大。
根据戴德梁行预计，2020 年中国高标仓供需缺口在 1 亿平方米左右。
2.2 公司作为仓储物流行业龙头，业绩稳定，增长快速
2.2.1 宝湾物流是高标仓领域龙头我国国内仓储物流市场呈现一超多强的局面。
根据易观分析的数据，2020 年行业 CR10 为 77%，其中行业龙头为普洛斯，市占率达到 28.5%。国际巨头普洛斯于 2002 年进入中国市场，主要依靠轻资产扩张模式迅速再国内打开局面：公司通过募集私募基金的形式收购自己手中的成熟物业，自己只做项目的管理运营，再将回收的资金迅速开发新项目。
普洛斯通过这样的 REITs 模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，迅速打开了局面。
位于第二梯队的分别是万纬、宝湾、宇培、丰树四家公司，市占率均在 5%以上。
其中丰树是外资物流商，于 2005 年进入中国；万纬则是万科于 2015 年创办的物流公司，并于 2018 年收购太古冷链，实现业务拓展；宇培是上市公司中国物流资产的运营主体，在于京东长期合作后，京东在 2022 年 1 月成为公司*股东。
宝湾则是南山控股旗下物流公司。这几家由于均采用自持重资产运营模式。
2.2.2 宝湾物流资产质量优异，助力营收持续稳定高增长
公司控股的物流地产商便是 Top3 的宝湾物流。宝湾物流以 ***自持仓储资产模式为主，是南山集团和深基地在 2011 年共同投资设立的高端物流设施投资平台。
2019 年 4 月，南山控股与深基地吸收合并，其持有股份由南山控股继承。
2021 年 8 月，公司引入战略投资人杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司。截至目前， 南山控股是宝湾物流的第一大股东，持股比例达到 53.07%。
公司的 7 名董事及高管中有 3 人来自南山控股，并在南山控股兼职，其中包括公司现任董事长舒谦，兼任南山控股总经理；公司的财务总监同时也是南山控股的财务总监。
另外三位其中一位在公司任职多年，从区域总经理晋升上来，另外两位则来自中信证券投行委、平安集团等外部机构，拥有丰富的基础设施领域投资经验。
截至 2021 年，宝湾物流在国内拥有并管理 75 个智慧物流园区，其中投运项目达到 51 个；共有仓储面积达 900 万方，其中运营面积达到 564 万平方米。
从区域位置来看，公司在运营项目基本处于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游等一线城市及周边辐射核心区域。51 个项目中有 21 个位于长三角，占比达到 42.2%，另外有 10 个位于成渝地区。从运营方式上看，公司 51 个项目中 48 个项目以自持方式运营，另有 3 个项目为轻资产管理输出模式，分别是广州时代宝湾、宁波镇海宝湾和广州番鸿宝湾项目。
宝湾物流 2021 年营业收入为 15.38 亿元，同比增长 29.3%，增速较 2020 年提升 6.1 个百分点，占公司总营收的比重达到 13.8%。营收维持高增长主要是由于公司存量项目的运营水平进一步得到提升，以及新项目招租情况良好，公司 2021 年整体出租率由 2020 年的 92.7%提升至 2021 年的 94.5%且其中位于长三角、京津冀等核心地区的仓库出租率保持在 98%以上。同时公司毛利率维持在 50%以上的高水平，2021 年毛利率达到 51.6%。
从主要物流园区的运营数据来看，截至 2021 年 9 月公司主要物流园区的净利率达到 25.2%，较 2020 年提升 1.2 个百分点；出租率达到 95.7%，较 2020 年提升 1.7 个百分点。
其中运营情况*的四个项目为廊坊宝湾、上海宝湾、北京宝湾和南京宝湾，出租率均为 ***，四个项目净利率水平均在 35%以上。由于四个项目均在 2017 年前竣工，所处区位充分享受到先发优势的红利，随着京津冀和长三角两大核心城市辐射圈逐步完善基础设施和交通网络，四个项目的运营情况逐步得到提升。
2.2.3 打通各融资渠道，助力仓储物流业务发展
历史上宝湾进行过 6 次债权融资，其中有一笔已经到期，还有 5 笔尚未偿还，金额共计 36.2 亿元，其中包括中票 17 亿元以及 ABS18.5 亿元。公司历史上债务评级没有低于 AA+过，发行利率在 3.2%-5.3%之间，说明资本市场对宝湾物流资产质量非常认可。
2021 年 8 月公司为了进一步优化资本结构，拓宽融资渠道，与杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司签署增资协议，该基金以现金方式向宝湾物流增资 35 亿元，换取公司 31.4%的股权。
2.3 两大持有型业务齐发力，REITs 政策红利助力公司业务发展及价值重估
公司拥有物流+产城 REIT 双赛道，REIT 大发展有利于公司轻资产运营及业务扩张。
目前公司已经在仓储物流和产业园的开发运营商具备了长足的优势，而基础设施公募 REIT 在这两类资产上，也已经有了成功的发行案例，仓储物流有 2 个 REIT，产业园有 3 个 REIT。REIT 的大发展将给公司带来新的发展机遇，而公司在 REIT 等资产证券化产品上的尝试很早就开始了。公司于 2020 年发行 18.5 亿元类 REITs，即以上海松江宝湾、广州黄埔宝湾两个项目作为底层资产发行资产支持证券。
从资产质量看，明江项目、黄埔项目在 2019 年均实现 ***出租率（公司综合出租率在 92.5%），2019 年净利率分别达到 44.0%，25.8%；当年公司披露的主要的物流园区项目的综合净利率为 24.5%。两个项目的资产质量好于整体平均水平。
两个项目的出售共计作价 15.9 亿元，两个项目的账面净资产为 3.4 亿元（公司的仓储物流项目在报表中使用成本法核算），出表时则用公允价值（市场价值）进行评估，差额计投资收益，最终报表确认投资收益 12.5 亿元，两个项目增值率合计达到 379.8%。
类 REITs 的成功发行是公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，对公司有以下三点好处：
1. 项目出表的过程可以直接增厚公司利润；
2. 募集得到的现金也可以用于新园区的开发建设运营，扩大资产管理 规模；
3. 项目出表后，公司仍将获得出表后的园区少数股权对应的权益性利润，且园区管理一般情况下仍然由宝湾团队负责，会产生对应的运营管理收入。
2021 年，国内仓储物流资产的公募 REITs 的发行工作在年内也有了实质性的落地。2021 年首批上市的 9 只公募 REITs 中有两只是以仓储物流基础设施为底层资产的，分别是中金普洛斯仓储物流 REIT 和红土创新盐田 港的 REIT，两只项目的增值率分别达到 353.2%和 71.0%。
公司的持有型资产不仅包括仓储物流园区，也包括 2021 年增长迅猛的产城综合开发业务。公司于 2020 年布局产城综合开发业务，2021 年业绩进入增长爆发期，公司的产城项目以销售和出租两种模式运营。
公司目前已有 3 个自持项目，综合出租率达到 98.1%，并表租金收入约为 3.2 亿元。其中公司首个产城项目成都新都科技园项目目前已经达到满租运营，且年内成功申报成都市小企业创业基地项目。
自 2021 年底以来，发改委、财政部、税务总局纷纷发文优化税收环节降低发行成本，推动基础设施 REITs 试点工作。作为国家目前重点鼓励的基础设施融资方式，公司的仓储物流板块未来也将受益于公募 REITs 试点的不断扩大。
截至 2021 年底，公司账上拥有投资性房地产共计 13.3 亿元，有充足的祖产可供公司后续的 REITs 安排。
公司也在积极尝试相关新型投资方式，扩大自身项目规模。公司于 2022 年 4 月 30 日公告与中联基金共同投资设立南联壹号股权投资（丽水）合伙企业。该基金第一期目标规模为 10 亿元，其中公司出资 2.5 亿元，持 有 25%的股份。
该投资基金主要投资于长三角、大湾区城市群、北京及其他核心一二线城市的工业园区项目，后可以通过发行境内公募 REITs、境外 REITs、境内类 REITs、大宗交易等方式实现投资项目退出。
3. 入股中国核能科技，新能源业务整装待发
3.1 入股中国核能科技，布局新能源业务
2021 年 11 月南山控股拟以 0.882 港元认购 5.4 亿股中国核能科技集团（0611.HK）定向增发的股份，完成后预计持股比例达到 29.1%，成为其第一大股东。
该定增已于 2022 年 5 月完成。 中国核能科技是以 EPC 工程业务为传统主业，风光发电业务为新型战略业务的公司，是中国核能新技术产业化和实施核电海外发展战略的境外投融资股服务平台。
公司目前由中国核工业集团有限公司持有 30.46%的股权，实控人为国务院国资委。南山控股定增中国核能科技后，中国核工业集团有限公司预计持有公司 21.6%的股权。
2021 年中国核能科技实现营收 25.86 亿港币（折合人民币 21.46 亿元），同比增长 22.89%；净利润 1.06 亿 港币（折合人民币 0.88 亿元），同比增长 50.17%。
公司的业务主要分为三大块，分别为 EPC 及咨询及整体建设业务、发电业务、融资业务；其中 EPC 及咨询及整体建设业务为公司的第一大收入来源，2021 年营收达到 21.15 亿港币，同比增长 13.27%，占营收比重达到 81.8%，是支撑公司发展的传统主业；发电业务为公司目前重点发展的业务，2021 年营收达到 4.29 亿港币，同比增长 102.25%，占营收比重达到 16.58%，营业利润率达到 48.1%， 得益于高营业利润率率，发电业务是公司目前的战略发展重点。
2013 年，公司以光伏发电为切入点，开始发展发电业务，并于 2020 年正式推进风电业务。
在发电业务上，公司目前光伏和风电发电量共计 5.89 亿千瓦时，同比增长 123.95%，总装机容量达到 405MW，同比增长 15.71%。
其中光电装机共计 265MW，占比为 65.4%，占发电业务的大头；风电业务发展迅速，2021 年装机容量共计 140MW 占比为 34.6%。
3.2 公司在新能源领域探索已久，入股后业务协同值得期待
公司在新能源领域积极探索发展的意愿由来已久。南山集团缘起于国家南海石油开发战略，在深圳创立时就从开发建设赤湾港口、石油基地起步，与外资合资成立的深圳赤湾石油基地股份有限公司在南海从事石油后勤保障服务、海洋工程服务和物流后勤服务，在创立之初就聚焦能源业务。深圳赤湾石油基地作为中国四大海洋石油后勤基地之一，始终肩负为南海海洋石油和天然气勘探、开发、生产搭建完整产业链平台的责任。
今年 4 月，公司还曾于中国能建在新能源、片区开发、智能制造等领域商讨合作的可能性，此次交流的高层有公司总经理舒谦，中国南山集团总经理兼南山控股董事长王世云、运营总监李鸿卫；以及中国能建总经济师周小能，华南区域总部党工委书记、总经理胡德明，执行总经理胡庆，葛洲坝华南分公司总经理刘勇等。
在新能源业务方面，公司明确屋顶光伏业务作为公司增值业务重点布局。
随着“双碳”以及《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》等重要文件的发出，国家对特定公共建筑及农村居民建筑屋顶可安装光伏发电的比例做出*要求，希望通过布局分布式光伏项目来构建绿色城市、乡镇、园区的态度非常明确。
公司园区主要为单层仓，屋顶平坦广阔，为公司光伏发电业务发展提供优质条件。屋顶光伏是国家能源局政策支持的方向，而高标仓、工业厂房等占地面积大、屋顶平整的建筑更是重点关注对象。
从资源供给上看，公司在物流园区和产业园区深耕多年，区域分布上主要位于核心城市。截至 2021 年末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达 900 万平方米，为公司的屋顶光伏发展奠定良好的试点条件。公司希望在现有主业资源基础上增加分布式光伏建设，与中国核能科技协同拓展屋顶分布式光伏业务实现区域商业资源共享。中国核能科技在发电业务建设、运营经验和公司广阔的屋顶资源储备具有潜在协同效应。
4. 盈利预测：目标价 6.71 元
4.1 盈利预测：
2022-2024 年 EPS 分别为 0.44/0.50/0.54 元；我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 11.97/13.58/14.88 亿元，对应 EPS0.44/0.50/0.54 元。
关键假设
1、根据公司目前房地产开发业务销售和结转情况，假设 2022-2024 年房地产开发业务增速分别达到 40%/15%/15%；产城综合开发业务增速分别达到 50%/50%/50%；根据公司物流地产项目在建和储备情况，假设 2022-2024 年在营项目面积 664/764/864 万方，单位面积收入维持 25 元/平/月的水平；
2、毛利率稳中有升：2022-2024 年综合毛利率达到 20.42%/20.93%/21.03%；
3、销售费用率和管理费用率维持稳定，其中，2022-2024 年销售费用率维持 2.65%，管理费用率维持 7.39%；
4、综合所得税率维持稳定，2022-2024 年维持 20.74%。
我们采用分部估值法对公司房地产开发、仓储物流、产城综合开发三块业务进行分部估值。目前尚未考虑中国核能科技以及潜在 REITs 项目投资收益带来的持续性估值增厚。
房地产开发业务方面，2021年房地产开发业务营业利润为 9.01 亿元，净利润约为 5.23 亿元（考虑权益比例约为 73.2%，有效税率为 20.74%），根据我们前述收入增速假设（2022E+40%），再假设净利率保持不变，给予 2022E 地产业务 6.3 倍 PE，地产板块估值在 46.6 亿元。
仓储物流业务方面，我们选取中国物流资产（1589.HK）作为公司物流板块的可比公司（规模相近且均为重资产模式），可比公司当前 P/GFA 在 3485.3X，我们给予公司物流板块同样的估值水平（宝湾物流面积、出租率、每平米租金收入均略高于中国物流资产），得到物流板块估值在122.8亿元。
产城综合开发业务方面，2021年房地产开发业务营业利润为 6800 万元，对应营业利润率为 3.7%；净利润约为 4800 万元（考虑权益比例约为 89%，有效税率为 20.74%），根据我们前述收入增速假设（2022E+50%），假设营业利润率提升至 5.0%，2022年公司产城综合开发业务净利润约为 9800 万元，给予该业务2022年 12.5 倍 PE，产城综合开发板块合理估值在 12.3 亿元。
三项业务加总得到合理市值在 181.6 亿元，对应目标价 6.71 元/股。
风险提示
1、物流园区开发受疫情影响减缓；2、结算业绩不及预期。
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***-港澳频道 分享稿
***香港3月19日电
据了解，中国南山集团制造业板块中的两家骨干企业华南建材、雅致集成房屋均承担着中央援港社区隔离治疗设施项目建设任务。
华南建材过去两年已在港成功交付竹篙湾检疫中心MiC项目，本轮疫情暴发后，再度成为香港临时隔离治疗设施援建项目整体卫浴单元产品主要供应商。为实现生产与组装联动，公司从佛山生产基地抽调专人专班，仅用14天就完成了首批MiC厢房产品安装交付。3月6日清晨，这批箱房顺利抵港，保障了香港社区隔离设施建成使用。华南建材还在继续生产发货供港抗疫，预计4月初可完成所有产品交付。
雅致集成房屋曾奋战在火神山、雷神山医院建设一线。自2月中下旬接到助力香港抗疫的生产任务以来，雅致集成房屋紧锣密鼓组织调度各分公司人力物力，经过10天不间断生产，3月2日，首批打包箱房完成交付。截至发稿时，雅致集成房屋已顺利交付近500套打包箱和功能箱。
中国南山集团表示，将一如既往认真履行国企社会责任，努力为香港打赢疫情防控阻击战持续贡献力量。
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