reits基金怎么购买(000973佛塑科技股吧)
reits基金怎么购买(000973佛塑科技股吧)
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最近有朋友给我留言，问我：“REITS基金，最近很火，能不能买？怎么买？”起初我对于这个REITS基金不怎么感兴趣；因为最近人民币持续升值，外资不断涌入A股，股票它不香吗？
不过，当我真正开始了解REITS基金后，觉得对于多元化投资体系来说，还是很有必要学习了解的。
此次公开发行的REITS基金有九只，5月31日就要发行上市了，没搞明白怎么打新申购的朋友一定要认真看了！
本文分为三部分：
一、什么是REITS基金？
二、REITS基金怎么分析？
三、此次九只REITS基金应该买哪个？
一、什么是REITS基金？
REITS基金也叫做不动产投资信托，实质上就是：某地产项目缺钱，然后号召大家集资团购他们项目的股份，他们拿着这笔钱去搞项目，赚的钱按照股份比例一起分，有点类似于股票性质。
举个例子：现在苏州工业园区想要扩建，但现在政府缺钱，就将工业园区的所有权托管给一个REITS基金，然后我们散户来认购这个REITS基金，基金再把众筹的钱去换苏州工业园区的一部分股权。苏州工业园区，将每年出租的收入来出来分红；按照现在苏州工业园区的出租率和利润率来说，日后这笔分红还是相当可观的，机构估算每年的分红率是在6%-12%；这就是REITS基金的其中一种收益模式：利润分红。
另一种收益模式，有点像股票交易。REITS基金是价格的，价格也会随时波动，你如果可以在低价格时买入，高价格时卖出，也是一种获利方式。
在海外，REITS基金主要属于商业地产，过去20年的平均年化收益率在10%以上，其中一半来自于每年分红，一半来自于基金价格逐年上涨的价差；这个收益率还是蛮诱人的，但中国还是*，没有本土的历史数据，那这次的REITS基金到底能不能买？又该怎么买呢？
我们国家这次发行的是基于高速、仓储、港口、环保处理等基础设施的REITS基金。核心是因为现在地方政府搞基础建设缺钱，向社会融资来发展，同时也给了我们一个投资赚钱的机会。
但是，了解A股发展史的朋友都知道，我国的股市就是在改革开放之后，经济发展比较快，国企央企缺钱的背景下成立的；当时真的是赶鸭子上家，没有专业的证券业人才，直接将银行里的职员调去证券业，就连10%的涨跌幅限制都是无理由随意定的。
因为一开始监管制度、法律、规则等都建立不完善，导致后面的制度改革和市场发展都比较困难；所以，这次*的REITS基金，为了保护投资者，这里就有很多设计。
1、申报的项目要满足监管的要求条件，盈利稳定。
2、交易所筛选审核挑出质量比较高的项目，并且申报过会，才能IPO。
3、通过审核之后，原先的股东必须要先认购很大一部分股权，至少是20%；且必须持有五年以上。意思就是，如果项目不好，最倒霉的就是这些原股东了。
那REITS基金是不是就没有风险了呢？
当然不是，它与传统公募基金的风险点，完全不一样。传统的公募基金，取决于基金经理选股、择时带来的风险和收益；而这个REITS的基金经理是扮演一个董事会的角色，去跟项目的管理层对话，去推动他们勤勉尽责地运营好项目产生的收入和利润，回报给REITS基金。所以，REITS基金赚不赚钱，主要还是看项目本身赚不赚钱，基金经理也可以理解为是一个监工，监督项目的董事、高管好好干活，不做有害REITS股东权益的事；对于项目能赚多少钱就没有太大的影响了。
所以，我们在买REITS基金之前，就要好好地分析这些基金所代表的基建项目了。
二、REITS基金怎么分析？
掌握了这张“REITS基金的分析思路”图，你不仅会分析这次的九只基金，以后发行的新基金也都会分析了。
第一，看大股东的态度
他们对于其项目的了解程度和分析水平，肯定是比99.99%的散户要更高的，他们份额占比的高低，也代表了他们的对于该项目的态度。
第二，项目质量
1、所处地区越发达，需求自然也越大，业务收入也更有保障；如果人口净流入越多的地区，发展增速也会越大。
2、项目原先的经营情况。比如：高速公路，原先的车流量是多少？收费多少？
3、项目发展的潜力。比如：工业园区，原先的出租率是多少？如果原先的出租率已经达到90%，那么它上升的空间就很有限了。
第三，运营能力
这个就需要分析他们的报表了。比如：利润率，经营现金流，增长率，成本结构等等数据指标了。
第四，项目性质
项目性质分为项目所有权和项目特许经营权，这点很重要。
1、项目所有权REITS基金，就类似于房子的房东，把房子出租出去。每年能收到固定的房租，同时房子的价格每年还在升值；如果房东出租了30年之后，这房子我不要了，房东可以按照30年后的房价卖出去。
房东的总收益相当于这30年一共的房租费+房子30年升值的价差；所以，这种REITS基金每年的分红（房租）看上去不多，可能4%左右，但如果将产权（房价）增值的收益，平均到每年的收益上，就比较客观了。
2、项目特许经营权REITS基金，就类似于开店卖东西的店主，一次性交了30年的房租，每年收入看上去还挺高，但是30年之后，这房子就不属于你了。
店主的总收入相当于这30年的收入-30年的房租；所以，这种REITS基金每年的分红，看上去挺高的，其实最终算下来，也许还没有所有权REITS基金高。
一般来说，特许经营权REITS基金的经营时间越长，更好一些。
三、此次九只REITS基金应该买哪个？
先说结论，此次打新可以参加，问题不大。
1、这九只REITS基金都是从全国各地的申报项目里，反复筛选，优中选优，挑出来的；原因也很简单，要做标榜作用，第一次发行的基金都不行，以后发行的基金，谁还敢买呢？
2、根据相关机构，保守预期下的测算，九个项目的内含价值都超过了发行规模，也就说打新中的投资者，可能还有获利盈余。
3、此次发行的九只基金，绝大多数的份额都已经被战略投资者签订了，留给散户的打新份额本身也不多了。肉多狼少，即散户的资金多，可买的资产少；结果不用我多说了吧。
那这九只选哪一个更好呢？优先级又是怎样的呢？
这里我根据相关数据给出了详细地分析，喜欢专研的朋友，可以看我详细的分析逻辑；喜欢简单的朋友，可以直接跳到文章最后的结论部分，一张图给你九只基金的优先级顺序。
1、特许经营权的REITS基金
1）高速公路类
我们先来看看，特许经营权的REITS基金，分为高速公路和环保类的REITS基金。
数据基金招募说明书。我将两只高速REITS基金的项目收益图拼在了一起，方便对比。
可以明显看到，两家高速REITS基金的业绩增长率一直下降，运营效率还是比较堪忧的；其次两个项目的负债率都很高，沪杭甬是22%，广河是67%，其中广河每年31%的利润要用来支付利息；最后日车流量上，沪杭甬是21468，广河是48386，沪杭甬的上升空间更大一些。
综合来看，两只高速REITS基金中，沪杭甬高速更好一些。
2）环保类
这类REITS基金没什么好说的，都是优质资产，刚需业务，业务增长率上也不用担心。
2、所有权REITS基金
1）园区类
1.张江光大园
这只REITs基金的基础资产是上海自由贸易试验区的张江光大园，项目总建面5.09万平米。原始权益人是私募基金上海光全投资中心和光控安石。
张江光大园的入驻企业产业类型主要集中在集成电路（如瑞芯微电子、翰迈电子）、在线新经济（叮咚买菜）、科技金融（平安养老、阳光人寿）、新能源（林洋能源）、生物医药(凡迪基因）等。
截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右，也就说业务上没什么提升空间了；其次，在三个产业园项目中，张江光大产业园的前10大租户占比较高，续租风险也是*的；最后，张江的利润率仅有4.3%，可能稍微有一点特殊情况，就亏损了。
2.蛇口产业园
这只REITs基金的基础资产是招商蛇口产业园中运营成熟、出租率稳定、规模适度的两个优质园区地产项目，万海大厦和万融大厦。
两栋大厦的入驻企业主要集中在新一代信息技术、电子商务、物联网及文化创意四大产业，目前两幢大厦的租户中，分别有71%和85%的租户符合这个产业定位，产业聚集度较高。
截至2020年12月末，万融大厦出租率为84.08%，万海大厦出租率为94.36%，利润率达46%；综合来看是优于张江光大园的。
3.苏州工业园区
这只REITs基金的产业园项目包括苏州2.5产业园和苏州国际科技园五期B区。
苏州2.5产业园自2011年底正式对外运营，有多家世界500强企业入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。苏州国际科技园五期B区项目主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等。
受新冠疫情影响，2020年两个园区的租金收入减少，导致当年项目的净收入较前两年有所下降，但年末出租率均已回升至70%及90%。
根据周边可比案例，运营较成熟的产业园区出租率可达90%以上。所以，升值空间主要在于该项目所涉两个园区未来的出租率仍有提升潜力。
所以，园区类REITS基金，苏州工业园区优于蛇口产业园，优于张江光大园。
2）仓储类
仓储类有两个，一个是国企的盐田港仓储，一个是外企的普洛斯仓储。
普洛斯相比盐田港更具市场化，这只REITs基金的项目涉及地区包括北京、通州、广州、增城、顺德、苏州、淀山湖。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等53个租户，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。
综合来看，这两个项目的出租率基本饱和了，盐田港的出租率几乎是***，普洛斯是98.72%；利润率上，盐田港是33.4%，普洛斯是36.9%；所以，普洛斯仓储优于盐田港仓储。
最后，我们根据上面的分析，给出综合的优先级排序：
需要查找九只基金的相关信息或者想参与打新的朋友，可以直接在炒股软件的搜索框里，搜索上图各基金对应的代码，就可以查找到对应的基金信息。
最后的最后，我还是要强调一下，这次新发的REITS基金，打新问题不大；但是你没打到新，然后去追高买入基金，我是不建议的，风险还是比较大的。
关注黑客，让你更懂决策！
#投资基金之前必须要了解的知识#
8月20日丨佛塑科技(000973.SZ)公布2021年半年度报告，公司上半年实现营业收入约11.76亿元，同比增长14.42%；归属于上市公司股东的净利润约6662.21万元，同比增长121.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润约6027.598万元，同比增长158.33%；基本每股收益0.0689元。
3分钟理财之小白理财科普100问
花100块，就能当“包租婆”？
机会真的来了！火出圈的公募REITs怎么买？
21金融圈 3分钟理财栏目
没有房，怎么当“包租婆”？眼下，机会真的来了。
最近有一种新的基金很热门，受到很多投资者的关注，这个就是公募REITs，历史上看，这一类的产品在美国、香港挺受欢迎。
5月31日，我国受市场关注的基础设施公募基金REITs也面向公众正式发售。
这可能是你花100块，就能当上“包租婆”“包租公”的*途径！
它靠谱吗？如何购买？收益怎么样？
本期3分钟理财就给大家科普下眼下最受关注投资品种REITs。
1，什么是REITs？
REITs是不动产信托基金，投资目标是长期收益和稳定分红。REITs是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
2，REITs到底能不能赚钱？投资or投机？
从价值投资角度看：赚的是长期资产升值+每年租金回报的钱。
从趋势投资角度看：赚的是场内外折溢价套利的钱。
3，具体到我们这次公募基金发行的9家REITs基金，主要是投资了什么？
按照规划，这9只公募REITs会将80%以上的募集资金投向既定的基建类资产项目，剩余的募集资金则投向债券等固收类资产。
它们所投的项目包括：收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等。
举个例子。
有一条交通繁忙、每次过收费站都需要大排长龙的高速公路。
很多人开车经过的时候，心理肯定会想，这条公路要是我家的多好。
然而，建一条高速公路需要花费的成本是非常巨大的，动辄上百亿，私人一般是不可能完成的。
这时候，某家专业基金机构出现了。
它计划发行一只基金产品，募集到的钱将专门用来收购这条高速公路未来20年的特许经营权，并且约定每年都会把这条高速公路经营所得的不低于90%的可分配利润发放给基金持有人。
那么，那些看好这只高速公路前景的小伙伴，只要买这个基金产品就可以了。
这个产品，便属于基建类REITs。
4、9家公募REITs很快面向投资者发售，那么是否值得买，如何购买呢？
图：深交所首批四只公募REITs基金询价结果悉数出炉
这些基金包括：华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。
浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务4只公募REITs面向公众投资者则有3天募集时间，为5月31日至6月2日。
操作攻略奉上：
以某证券APP为例，投资者可以通过交易软件进行操作：
风险提示：投资者购买公募REITs应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品资料概要》等法律文件，了解产品的风险收益情况，结合自身投资目的、期限及风险承受能力审慎决策。
最后说下结论：
1）这9家公募REITs加一起也才募集20亿，规模不大，这种不动产证券你也不太可能往5倍、10倍去炒，所以它天生就有池子小，流动性不佳的硬伤。如果你是高风险爱好者，比如赚个百分之十几甚至更高，就不要买REITs了。
2）REITs的收益，比债券基金高，但比混合型和股票型基金低。比如年化3-6%。9只拟发行的REITs产品，从已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。
目前内地这几只REITs，适合喜欢稳定分红、对每年回报率没那么高要求的朋友。
一般来说，长期持有REITs，总收益率不会很高，大致介于股票基金和债券基金之间。
举个例子：
2015年7月，中国首支公募REITs产品成立，即鹏华前海万科REITs。
*数据显示，其成立以来年化收益率6.22%。
对比之下，截至2021年5月26日,近三年债券型、混合型和股票型基金的平均年化收益为4.23%、19.34%、17.68%。
（数据wind）
所以如果你追求长期稳定，喜欢固收+类产品，希望获得高于债券型基金和货币市场基金的收益，又不希望承担股票型基金的风险，那不妨将公募REITs纳入资产配置的组合中。
3）如何买？5月31日，大家可以通过股票软件、相应基金公司认购。*可100元起投 。
4）最后说说风险因素：
这类产品在内地还比较新鲜，上市后可能会被炒；如果价格炒高了，那可以考虑卖掉。上市后，如果这批REITs炒到溢价比较高——也就是，高过发行价许多。大家就别买了。这又不是什么新鲜的科技概念。炒高后，就没必要接盘了。
投资没有*的方式，只有最适合自己的方式。投资有风险，入市需谨慎。
本期3分钟理财就到这里，我们下次再见！
本期
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公募REITs来了！ 近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。 在本周一，也就是5月31日，马上就要迎来首批公募REITs的公开发售，基金君也趁着周末时间整理了公募REITs的认购流程，供投资者参考。 与此同时，基金君针对来自于中国基金报粉丝群内针对公募REITs提出的十大具备共性的问题，采访了业内专业人士来回复，投资者可以关注下。 究竟REITs产品应该怎么买到？其实从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。 根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。 换句话说，即投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。通常而言，场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。 各家银行渠道均已经在首页重要位置挂出了公募REITs的认购页面，不过目前认购按钮还是灰色的，还无法认购，需等到5月31日才开放认购。 基金君做了认购步骤，大家可以参考下，不过具体认购细节还是以相关代销渠道为准。 认购时需要仔细阅读并签署风险提示书。 主流的互联网代销平台，如天天基金网也上线了公募REITs的认购页面。 而通过券商进行场内认购，首先需要开通证券账户，再在APP上进行认购。从目前看，WIND统计显示，大概有100家券商均代销了首批9只REITs基金，通过场内认购比较方便。 需要提醒的是，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外（就是通过银行、互联网平台等渠道买的）基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。 首批公募REITs的上市时间还有待基金公司进一步公告确定。 此外，无论是银行、互联网还是券商等销售机构，并不是每家代销机构都全部代销首批9只公募REITs，若是投资者看好某只公募REITs可以去基金公司直销官网认购或是咨询清楚可以通过哪些代销机构进行认购。 因为REITs独特的产品形式，这类产品机构投资者参与更多，目前针对公众投资者发行的规模并不大，因此不少渠道人士认为会较快售罄，甚至可能会比例配售。 从目前看，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00%。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20%左右。 根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。 若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。 再有，首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及*认购门槛存在区别，场外认购*门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内*认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内*认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。 每只公募REITs的认购费用也并不一样，基金君之前也做了相关表格。 公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。 最后提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。 近期关于这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？不少小伙伴提出相关问题。基金君针对来自于中国基金报粉丝群内针对公募REITs提出的十大具备共性的问题，采访了业内专业人士来回复，投资者可以关注下。 正如之前所说，根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。 博时基金：REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。 平安基金REITs有关负责人：REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。本基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。 盈米基金研究员周禹农：REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。 以第二个情形为例，适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者的产品替代。国内风险偏好较低的投资者投资的金融产品底层资产一般有以下几种：债券、银行或者钢铁等高分红个股。 债券的问题在于信用事件持续发生时刚兑性丧失，目前银行理财已经净值化转型，信托计划也时有发生暴雷传闻；银行、钢铁的分红较为稳定，但是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的波动性也不小。 与之相比REITs有以下几个优点： 公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。 博时基金：公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人。 平安基金REITs有关负责人：根据监管指引要求，reits产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散。2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。 创金合信基金：从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间。（达到这一收益率是有很多条件的，请知悉。） 不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率是能够保持稳定的现金分红比例的。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。 再次提醒投资者，这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化，注意风险、注意风险、注意风险。 平安基金REITs有关负责人：REITs是权益性产品，无固定收益概念，因此无年化收益率的形式。具体可详见本基金的招募说明书、发售公告等信息披露文件。特别的，预计取得的现金分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或保证其取得*收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。 创金合信基金：年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况；二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。 盈米基金研究员周禹农：基础设施Reits基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看*收益在股债之间。 平安基金REITs有关负责人：如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回。退出渠道仅能通过二级市场交易转让。 再次提醒投资者，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。 平安基金REITs有关负责人：公募REITs产品投资是除股票、债券、衍生品之外的投资方式，风险低于传统股票。基础设施证券投资基金指引中对其产品结构有明确的规定： 创金合信基金：REITs是一种基金产品，底层资产多为具有稳定盈利能力和分红能力的项目公司股权。因此REITs具备了股票的权益属性，同时也因为其分红的稳定性具有固定收益的属性，我们可以把REITs看作介乎权益类资产和固定收益类资产之间的特殊品种，其流动性暂时不如公共事业股，不过分红相较相关公共事业股更为稳定。 平安基金REITs有关负责人：首批获批的公募reits产品包括产业园，仓储物流，污水处理，高速公路等，所属行业不同。投资者可通过各家产品公开披露的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件来了解项目信息，结合自己的投资者风险等级情况来遴选产品。 这个选择难度非常大，各产品之间确实差异很大，基金君整理了基本情况，投资者额可以看看项目类型、封闭期等要素，核心是看这个项目好不好，可以多方了解下。 （数据WIND） 平安基金REITs有关负责人：各产品底层资产不同，预期的现金分派率也不同，无法直接参考比较。 创金合信基金：美国、香港的REITs收益率普遍能够达到9%左右的较高收益率，主要原因在于美国、香港的REITs底层资产比较多元化，常见于相对租售比较高的商业地产、成本收益较高的校园租赁等高收益资产。 国内目前试点的REITs产品底层资产为基础设施，基础设施包括高速公路、工业园区、污水处理等具有公益特性的项目，此类底层资产相较商业地产项目的升值空间较小，但是收益稳定性会更加有保障。 普通基民可以重点分析REITs底层资产的利润获取能力，后续持续运作成本等影响分红稳定性的关键要素后作出投资决定。 盈米基金研究员周禹农：纵观美国Reits的发展历史可以发现在2020年之前美国Reits市场也曾一度表现不佳，近20年随着规模增加与流动性提升，投资者也给予Reits更高的估值从而形成良性循环。我们可以看到海外市场Reits发展也并非一帆风顺，投资者需要时间来提高产品认知而监管也需要探索配套政策。 博时基金：REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。 平安基金REITs有关负责人：基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构， 主要特点一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。 投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于： 盈米基金研究员周禹农：对于普通投资者，建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。 平安基金REITs有关负责人：目前已获批的9个公募REITs产品可以分为两类，一是特许经营权类，另一类是产权类。 特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。 产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。 其中产权类公募REITs有产品的底层资产与商铺收租的盈利模式略有相像，都是以租金收益为主。二者不同的地方在于REITs有产品起投金额较低，且底层资产满足已经产生持续、稳定的收益及现金流的要求。底层项目经过专业的中介机构及基金管理人、财务管理人尽调，产品运营期间，基金管理人履行主动管理职责，并监督运营管理机构履行运营管理职责。 创金合信基金：买物业需要较大的资金投入，风险相对集中，收益情况由该物业的周边商业活动是否活跃决定。 本次试点的基础设施REITs购买门槛相较购买物业来说是很低的，基本都是单笔认购份额为1000份，相对购置物业的低成本参与是REITs的显著优点。同时，本次试点的REITs的基础资产是基础设施项目的股权，基础设施项目股权有一定的公益性和收入稳定性，有一定的权益属性，提高了投资人定期收取分红的概率。 中国基金报（ID：chinafundnews）
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